En el momento que estás leyendo esto, otras personas están firmando papeles para estrenar casa en las próximas semanas.

    Tal vez la frase anterior te provocó ansiedad. Probablemente trates de silenciar esa ansiedad dando explicaciones del porqué tú no has estrenado casa: no ganas lo suficiente; tienes muchos compromisos; no puedes ahorrar; no es el mejor momento.

    ¿Cuándo será un buen momento? Generar ingresos, controlar el gasto y elegir un buen crédito son cosas que tendrás que hacer a priori, pero ¿Es un buen momento macroeconómico para comprar un inmueble? tratando de responder esa pregunta, me he dado a la tarea de hacer un análisis sobre el mercado del crédito hipotecario en 2019 y, con base en esa información, vislumbrar cómo se comportarán los créditos hipotecarios en 2020. Lee este articulo y podrás prepararte para que el próximo año sea tu año.

     

    ¿Cómo va la economía?

    Uno de los factores que más influencia tiene en la toma de decisiones de las personas, es el crecimiento de la economía. Este factor se mide a través del Producto Interno Bruto (PIB), y no ha sido un buen año. El crecimiento de la economía este año ha sido nulo, sin embargo, tampoco se ha frenado la locomotora económica, lo cual es una buena noticia.

    Sin empleo, no hay posibilidad de endeudarse, y el empleo es un indicador muy sensible al crecimiento de la economía. Dado que la economía no creció este año, podemos inferir que la creación de empleo tuvo la misma suerte. El año anterior se creaban empleos a una tasa de 4%, este año la tasa fue de 2.4 por ciento. La buena noticia es que no hubo una pérdida neta del empleo, esto quiere decir que, aunque sigue fluyendo el dinero para los trabajadores formales, hay un ambiente de cautela, que conduce a una reducción del gasto.

    La inflación se ha mantenido todo el año dentro del objetivo del Banco de México (3% aproximadamente). Esto tiene dos implicaciones:

    1) Las tasas de interés hipotecaria no han reaccionado a la incertidumbre del corto plazo y se han mantenido estables en niveles de 10.3%, al igual que el plazo promedio al cual se otorgan los créditos, 18.8 años.

     

    Tasa de interés y plazo de colocación de créditos para adquisición de vivienda

     

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    [1]

    2) La confianza del consumidor, aunque decayó en el primer semestre del 2019, se mantiene por encima del nivel registrado en 2018 y reacciona de manera positiva hacia el tercer trimestre de este año.

     

    Indicador de confianza del consumidor

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    [2]

    Con este pequeño análisis sobre el panorama general de la economía, podemos revisar qué sucedió con las entidades crediticias hipotecarias.

     

    Institutos públicos

    Con datos macroeconómicos desalentadores en 2019, podemos decir que para los institutos hipotecarios públicos (Infonavit y Fovissste), fue un año de contrastes. Mientras que la incertidumbre generada por la falta de crecimiento económico y la desaceleración en la creación de empleo impactó en el número de créditos otorgados, el monto promedio de los créditos creció.

    Parece un contrasentido pero así fue. El Infonavit por ejemplo, apenas otorgó 195 mil créditos, y superó los 80 mil millones de pesos en el primer semestre de este año, 8.2% por debajo de la cifra registrada el año pasado para el mismo periodo. Sin embargo, el crédito promedio creció 9.7%. En otras palabras, el crédito promedio otorgado por Infonavit ahora es de 411 mil pesos.

    En contraste, el Fovissste está en terreno negativo, la colocación de créditos en el primer semestre del 2019 se contrajo en 7.1% respecto al mismo periodo del 2018. Sólo pudieron colocar 18 mil millones de pesos en créditos, está cifra es 5.8% inferior a monto colocado en el primer semestre del año pasado. La única cifra del Fovissste que creció fue el monto del crédito promedio (1.5%), que no es poca cosa, pues el crédito promedio que otorga el Fovissste supera los 700 mil pesos.

     

    Resultados Enero-Julio 2019

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    [3]

    Profundizando en el análisis de estos datos, podemos inferir que la contracción observada en la solicitud de créditos tanto en Infonavit como en Fovissste, se circunscribe a la vivienda de interés social. La sociedad ha cambiado sus patrones de consumo. Están dispuestos a pagar más por una vivienda cerca de su centro de trabajo, en lugar de comprar vivienda más barata pero dislocada de la ciudad, aunque esto signifique un endeudamiento mayor.

    Claro, esto no es una opción para todos y por eso el arrendamiento es la válvula de escape, en especial para los jóvenes.

    Este no es un insight menor. Es algo en lo que tendrían que estar tomando acción tanto desarrolladores de vivienda, como autoridades de las ciudades e instituciones crediticias. Pues si la sociedad prefiere endeudarse más, en un contexto económico que no es el más propicio, quiere decir que valoran mucho su tiempo y, en función de eso, habría que construir las viviendas que necesitamos para el futuro.

     

    Banca comercial

    En los últimos años el mercado hipotecario se ha reorientado hacía segmentos de vivienda más costosa, esto ha significado un gran reto para la bancos comerciales, pues a partir del 2014, Infonavit comenzó a incrementar los límites máximos de los créditos que otorga, lo que representa una fuerte competencia.

    Pese al esfuerzo hecho por el Instituto, no ha logrado revertir la caída en la colocación de créditos, principalmente porque los bancos han entendido a sus clientes y ofrecen productos financieros más flexibles y que responden mejor a las necesidades de las personas.

    Al menos así lo marcan las cifras. Como podemos ver en el cuadro anterior, los únicos que lograron aumentar la colocación de crédito, fue la banca comercial. Superó los 77 mil créditos colocados, lo que representa más de 108 mil millones de pesos (cifras del primer semestre del 2019, superiores en 8.1% y 15.4% respecto al mismo periodo del 2018, respectivamente).

    Pero está no es la única buen noticia para la banca comercial. El crédito promedio que otorga, está cerca del millón y medio de pesos y aunque esa cifra representa un mayor riesgo, su índice de morosidad es el más bajo.

     

    Índice de morosidad por organismo (%)

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    [4]

    No hay que echar campanas al vuelo, si bien, el segundo semestre del 2019 ha mostrado una mejora, no es sustancial, y de continuar así las cosas se podría complicar el escenario para el próximo año. Por igual, institutos públicos, como la banca comercial deberán estar concentrados en la salud de sus portafolios, para beneficios de toda la economía.

     

    ¿Qué nos espera para el futuro?

    De acuerdo con los datos de la Asociación de Bancos de México, en el primer semestre de 2019 se colocaron poco más de 298 mil créditos hipotecarios, 39% corresponden a Infonavit, 9% a Fovissste y 52% se originaron en la banca comercial.

    En años recientes, el segmento de los créditos hipotecarios se ha mantenido estable, apuntalado en dos pilares: la baja tasa de morosidad y la fuerte competencia en el sector.

    Aunque la amplia oferta de créditos hipotecarios tiene una tasa de interés promedio del 10%, algunos bancos anunciaron planes sumamente agresivos para atraer nuevos clientes y bajaron sus tasas de interés al 7.9 por ciento.

    Si los datos macroeconómicos siguen mostrando cierta estabilidad, aunque no haya crecimiento económico, es probable que nos acerquemos a una coyuntura en la cual los bancos comerciales inicien una guerra de tasas de interés, para no perder sitio en el mercado.

    De tener ese escenario, sería benéfico para las personas que buscan formar un patrimonio y comprar una vivienda, pero también para aquellas personas que ya pagan una hipoteca, pues estarían las condiciones propicias para renegociar los términos de su crédito y pagar menos dinero por su inmueble o reducir el plazo de la deuda.

    Entonces, si actualmente pagas una hipoteca, te recomiendo revisar tu contrato y, de tener una tasa de interés igual o superior al 10% (o para quienes tienen su crédito en salarios mínimos o UMAS), ponerse en contacto con Bancompara. Un asesor te ayudará a desarrollar un plan y conseguir un crédito hipotecario mejor al que estás pagando ahora.

    Desde luego, para poder renegociar tu deuda tienes que cumplir con una serie de requisitos. El asesor de Bancompara profundizará en ellos y te ayudará con tus dudas, pero, de manera general, los requisitos mínimos son: ser puntual con tus pagos; tener solvencia económica; y ser cliente del banco que recibirá tu deuda hipotecaria, con algún otro producto financiero, por ejemplo, cuenta de cheques o tarjeta de crédito.

    Las condiciones están dadas para que el próximo año veamos una batalla de tasas de interés en el crédito hipotecario. Por el bien de los consumidores, esperemos que se vuelva realidad ese escenario, pues será un vehículo extraordinario para que muchas personas construyan patrimonio de manera barata u obtengan ahorros significativos en términos de intereses.

    No pierdas de vista el sector hipotecario y ante cualquier duda no dejes de comunicarte con tu asesor Bancompara.

     

    Fuentes.

    [1] Fuente: Boletín estadístico hipotecario de la ABM.
    [2] Fuente: INEGI, Encuesta Nacional Sobre Confianza del Consumidor.
    [3] Fuente: Boletín estadístico hipotecario de la ABM.
    [4] Fuente: ABM con información de Infonavit, Fovissste, CNBV e INAI.

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