El rumor alrededor del mundo es el mismo: las personas han empezado a dejar las ciudades en favor de los suburbios, y con razones muy válidas para hacerlo.

    En Estados Unidos las mediciones empezaron pronto, las rentas en el corazón de ciudades como San Francisco o Nueva York bajaron, mientras que las ventas subieron o se mantuvieron estables. Pero hoy, a casi un año de encierro por pandemia, se sabe que las viviendas en los suburbios se vendieron como pan caliente, pero al mismo tiempo que la búsqueda de una propiedad en las zonas urbanas se mantuvo estable y que las ventas fueron mayores.

    Quiere decir que, en algunas ciudades del mundo, aunque el mercado sí cambió, las zonas urbanas se mantuvieron interesantes. ¿Pasó lo mismo en México? Vamos a analizarlo.

     

    La situación ciudad vs. suburbio o ciudad capital vs. ciudad pequeña en México

    Al inicio de la pandemia en México en 2020, Deloitte emitió su primer informe sobre perspectivas para el sector inmobiliario. En él predijo lo que hoy ya es bien sabido:

    1. Los consumidores preferirán viviendas cómodas en donde puedan tener su espacio de trabajo confortablemente y con una buena conexión a internet.
    2. El trabajo remoto se transformará en algo permanente.
    3. Las empresas evitarán aglomeración de personas en oficinas.
    4. Los consumidores cambiarán sus comportamientos, lo que dejará obsoletos o reducirá el valor de algunos activos inmobiliarios actuales

    Las cuatro predicciones se cumplieron. Y hoy vamos a analizar de qué forma específicamente se cumplió la cuarta.

     

    Cómo recibió el 2020 el sector de la construcción

    Todo parece indicar que, a principios de 2020, aún sin haber empezado el aislamiento, el auge de la construcción ya mostraba señales de caída. El Inegi reportó una baja de 1,4% del PIB de la industria de construcción entre enero y febrero de ese año.

    Esta caída no hizo sino acentuarse debido a las pérdidas masivas de empleo y de ingresos de muchas familias mexicanas. Los apoyos gubernamentales y las tasas bajas de los bancos entraron “al rescate” y aminoraron la velocidad de la caída. En 2020, como resultado de la unión de todas estas fuerzas, se colocaron menos créditos hipotecarios, pero el monto de todos en conjunto creció.

     

    Y mientras tanto en las oficinas…

    Como bien lo decía la profecía, el trabajo remoto se convirtió en la nueva norma y hoy, en el primer trimestre de 2021, no se vislumbra que esa situación cambie. El trabajo remoto hace parte de “la nueva normalidad”, la encuesta de KPMG Global CEO 2020 reflejó que el 82% de los CEOs encuestados reduciría el espacio de sus oficinas.

    La pandemia por Covid-19 trajo consigo el aislamiento social y con ella los trabajadores abandonaron sus oficinas. Esto, a su vez coincidió con el despido o la reducción del salario de millones de personas, otras (en su mayoría mujeres) se vieron obligadas a dejar sus trabajos para cuidar a sus hijos, quienes hoy aún reciben clases virtuales; tres factores que dieron como resultado un aumento en la demanda de rentas, pues muchos no se atrevieron a realizar una compra de vivienda en momentos tan inciertos.

    Quiere decir que, si bien con el ambiente de desconfianza el 2020 aumentó su monto de colocación de crédito de vivienda, las ganancias del sector, de no haber habido una pandemia, habrían sido muy por encima. Las pérdidas son incalculables.

    De cualquier forma, los expertos opinan que el mercado inmobiliario de México sigue siendo sano, pues los precios se amortiguan “al haber menos oferta de producto terminado se genera un nivel de soporte a los precios de la vivienda existente, porque finalmente la demanda no cambia”.

     

    ¿Y entonces qué quiere la gente?

    Al igual que en otros países, en México también se dio la especulación acerca de la recuperación del mercado suburbano y de los suburbios sobre el mercado urbano.

    En primer lugar, hay que tener en cuenta que la demanda de vivienda nueva ya venía en bajada desde los primeros meses de 2020, sobre todo la vivienda Residencial Plus, es decir, las propiedades por encima de los 3 millones de pesos. Quiere decir que, desde antes, los desarrolladores en la CDMX estaban migrando a la vivienda de entre 2 y 3 millones de pesos (Residencial y Media, según Hir Casa). Entonces vino la pandemia y los consumidores estancaron sus decisiones de compra.

    Todo lo anterior quiere decir que, aunque la compraventa de vivienda en la Ciudad de México sí se redujo hacia mediados del 2020, no todo este rezago se debió a la pandemia, y que no todas las personas que decidieron retrasar su compra lo hicieron necesariamente para mudarse a zonas suburbanas, sino por su decisión de esperar a que el mercado estuviera más estable.

     

    Las que sí cambiaron, fueron las necesidades

    Ya sea en la ciudad, en los suburbios o en ciudades más pequeñas, el 2020 sí cambió las necesidades y los deseos de los compradores. Pasaron de querer vivir cerca del trabajo, así fuera en pequeños departamentos, a buscar espacios amplios y créditos de remodelación, pues ahora se necesita oficina, gimnasio y hasta escuela en casa. Una ubicación cercana a los hubs de negocios como Polanco, Reforma o Santa Fe de repente perdió su valor.

    Pero si crees que eso significa que las personas prefieren una casa a un departamento, estás equivocado. Según el reporte de la inmobiliaria La Haus, el 97% de las personas que buscaron vivienda en 2020 prefirieron un departamento, pero sí hubo un repunte del 4% en la búsqueda de casas después de Julio de 2020. Quiere decir que la preferencia de los compradores de vivienda nueva se mantiene en el departamento, aunque haya aumentado la búsqueda de casa.

    En cuanto a vivienda nueva o usada, la tendencia se mantuvo hacia la vivienda nueva.

     

    ¿Hubo un aumento en las mudanzas hacia afuera de la CDMX?

    Aunque la ciudad ha mantenido su demanda, sí es cierto que las propiedades en ciudades como Veracruz, Michoacán, Coahuila y Guerrero han aumentado su valor hasta un 200%, lo que ha hecho que los desarrolladores fijen su vista por esos rumbos.

    El mercado en el sureste mexicano también mostró gran crecimiento. Yucatán en 2020 alcanzó el tercer lugar en venta de casas y el cuarto en el de departamentos en uno de los portales inmobiliarios más importantes del país, Propiedades.com. El estado de Jalisco también fue uno de los afortunados, pues ocupó el quinto lugar en el ranking de estados con mayor venta de casas y departamentos.

    Mientras tanto, el portal inmobiliario de Mercado libre también reportó una caída del 9% en las búsquedas de residencias en la Ciudad de México, mientras que Morelos tuvo un crecimiento del 5% durante 2020. Sus estadísticas muestran una caída en las búsquedas de vivienda en las grandes ciudades.

    El portal concluye que sí hay personas que han decidido mudarse de la Ciudad de México y de otras grandes urbes como Jalisco o el Estado de México hacia ciudades aledañas.

    Estas tendencias demuestran lo que las personas buscan en la actualidad:

    1. Mejor clima.
    2. Un ambiente más limpio.
    3. Espacios abiertos y posibilidades de recreación para los niños.
    4. Cercanía y buenas vías hacia ciudades principales.

    No es de extrañar que estados como Quintana Roo, Guerrero y Veracruz (todos destinos considerados turísticos), hayan tenido un aumento en las búsquedas de los que quieren comprar vivienda respecto a 2019, (3%, 2,9% y 2,6% respectivamente).

     

    Eso no quiere decir que la demanda de vivienda haya bajado en la Ciudad de México…

    No, los datos demuestran que, en cuanto a esto, las profecías no se cumplieron. Aunque hubo un aumento de la demanda de compra de vivienda en otros estados y en las zonas no-urbanas, la CDMX mantuvo su demanda.

    En cuanto al mercado en renta, también se mantuvo, pero, al contrario de lo que sucedió con la compra, las rentas sí tuvieron que bajar sus precios, en algunos sectores hasta en un 30%, reportó Lamudi, debido a la crisis económica desatada en 2020. Esta baja se dio en colonias como Del Valle y Narvarte.

    La búsqueda de vivienda en renta aumentó un 35% en 2020 para Lamudi vs un 7% para la vivienda en venta. Esto lo atribuyen a la crisis y a la incertidumbre, pero también a que algunos han tenido que volver a casa de sus padres o familiares y que otros han vuelto a sus ciudades de origen debido a su nueva situación económica o a que ya no requieren presentarse físicamente en sus trabajos.

    En otros aspectos a considerar, se reporta que cientos de miles de estadounidenses llegaron a México con intenciones de quedarse un largo tiempo, atraídos por las medidas relajadas de seguridad frente a la Covid-19, contra las de sus ciudades de origen. Gran parte de esta migración se ha dado hacia Los Cabos, Cancún y Tulum, pero muchos otros se quedaron rentando en la Ciudad de México, y sin intenciones de volver a su país.

     

    ¿Qué podemos concluir?

    • Durante 2020 y el primer trimestre de 2021 se ha dado un gran movimiento de personas en todo el país.
    • Tanto las rentas como las ventas han sido demandadas. Las ventas han mantenido sus precios, mientras que las rentas en la CDMX han tenido que bajarlos a veces hasta un 33%
    • Es probable que haya habido un porcentaje considerable de mudanzas fuera de las urbes como CDMX, Estado de México o Jalisco, pero, a su vez, la demanda de vivienda dentro de ellas se ha mantenido, lo que muestra a unos consumidores que se han reubicado de acuerdo con las situaciones particulares que se han desarrollado durante la emergencia sanitaria.
    • La plusvalía de las viviendas continúa segura y aumentando, y la compra de bienes raíces como inversión sigue al alta y perfilándose como una de las inversiones más seguras, pues su demanda es estable.
    • Ya sea en la ciudad o en los suburbios, los consumidores, aunque prefieren los departamentos, ya no se fijan en una ubicación cercana a corporativos o centros de negocios. Una vivienda confortable, versátil, espaciosa y conectada es y será lo que prevalezca de ahora en adelante.

     

    ¿Qué nos traerá el futuro? Seguiremos atentos para analizarlo e informártelo.

    ¿Qué opinas de estas tendencias? ¿Te has mudado durante la pandemia o piensas mudarte?, ¿por qué?

     

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