Vamos a hablar del crédito hipotecario para compra de vivienda personal. La mayoría de las personas no se familiarizará con el término “crédito hipotecario” sino hasta que sean adultos y tengan una familia o el interés de formar una familia, ¿por qué?, por que otro perfil de personas, como solteros o personas con un estilo de vida que requiera más flexibilidad encontrarán al crédito hipotecario para vivienda propia como un compromiso que no les permite la flexibilidad que requieren sus vidas.

    Mientras tanto, las familias, sobre todo aquellas con niños pequeños, pensarán en hechar raíces y así darle estabilidad a su estilo de vida y al de sus hijos. Como sabemos los miembros de este club, lo primero en lo que un padre piensa es en el “futuro”, y es aquí en donde la posibilidad de un crédito hipotecario toma gran relevancia, pues es un compromiso a décadas.

    Dentro de las grandes metas que queremos lograr en la vida está el adquirir un bien raíz que materialice nuestro patrimonio, y con este, la seguridad de tener un respaldo financiero para nosotros y nuestras familias.

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    No siempre es fácil decidir en qué momento estamos listos para dar este paso. Sabemos que la compra de un terreno, una casa o un departamento representa un gran compromiso tanto para nuestras finanzas, como para nuestros aliados, en este caso las instituciones bancarias.

    Por este motivo, es realmente importante que quien decidas que será tu aliado en esta experiencia te ofrezca los servicios que se ajusten a tus necesidades para poder dar este paso tan importante. Si tu pregunta es: ¿cómo puedo saber si este es el banco que me ofrece los mejores servicios hipotecarios? o ¿cuáles son las características los créditos hipotecarios que ofrecen en el mercado? en este artículo vamos a aclarar cualquier duda y te vas a enterar de las 10 cosas que debes saber antes de pedir o contratar un crédito hipotecario.


     

    Índice

    ¿Qué es un crédito hipotecario?

    ¿Qué requisitos debes cumplir?

    La documentación 

    10 cosas que debes saber sobre los créditos hipotecarios

    ¿Por dónde empezar?

     


    ¿Qué es un crédito hipotecario?

    Un crédito hipotecario es un préstamo a largo plazo que tiene como respaldo la vivienda que se está adquiriendo. Este tipo de crédito es uno de los más favorables en caso de ser una herramienta para poder invertir, ya que te ayuda a conseguir tus metas y materializar tu patrimonio.

    ¿Qué requisitos debes cumplir?

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    Deberás cumplir con estos requisitos. Algunos de ellos no son difíciles de cumplir, sólo es cuestión de tiempo, pero no mucho, pues te puedes pasar.

    La edad requerida va de entre 18 años a 64 años y 11 meses. Las hipotecas para jóvenes ofrecen, por norma general, condiciones especiales, por ejemplo, se permite financiar hasta el 100 por ciento, es decir, no piden enganche, incluso algunos trámites pueden ser contemplados en el crédito. Por el contrario, las hipotecas otorgadas a personas con más edad no se financian al cien por ciento, pero suelen ofrecer una mejor tasa de interés.

    Haber ahorrado dinero. Cómo mencioné anteriormente, si ya no eres un jovencito, cualquier entidad financiera te pedirá el capital inicial o enganche para la compra de la casa. Este dinero estará destinado a cubrir el enganche del inmueble, gastos administrativos, apertura del crédito, valuación y gastos de escrituración. Dependiendo del banco, esta cantidad solicitada será de por lo menos el 10%. Recuerda que este es un requisito mínimo; te recomiendo dar más de ese porcentaje de enganche, pues tus mensualidades quedarán más cómodas.

    Deberás percibir ingresos, por lo cual tendrás que demostrar a cuánto asciende tu salario y todo aquello que contribuya con tus ingresos. Para el crédito hipotecario, tomarán en cuenta tus ingresos netos mensuales, además, si cuentas con apoyo o subsidio de algún organismo nacional de vivienda como el ISSSTE o INFONAVIT.

    En México, desafortunadamente hay muchas personas que desarrollan sus actividades en la economía informal y no tienen manera de comprobar sus ingresos, pero les va muy bien. Si tú eres una de esas personas, no te preocupes, hay formas de que te puedan otorgar un crédito hipotecario. El panorama financiero mexicano ha cambiado, antes era imposible que otorgaran un crédito bajo estas condiciones, hoy en día existen diversas instituciones financieras que ofrecen productos y programas adaptados para este sector de la población.

    Seguramente no te ofrecerán un un esquema de crédito hipotecario tradicional, las instituciones financieras utilizan comúnmente el “esquema de ahorro”. Es decir, para acceder al préstamo debes ahorrar y depositar previamente a la compra de tu vivienda una cantidad equivalente a cierto número de mensualidades, que servirá para pagar el enganche de tu vivienda.

    Aquí enumeramos algunas otras opciones que te servirán como alternativa si no puedes comprobar ingresos, para que te otorguen un crédito hipotecario:

    • Renta con opción a compra, este es un arreglo entre particulares.
    • Historial crediticio, para saber que eres buen pagador.
    • Renta pagada. Demostrar que has pagado tu renta puntualmente te puede servir para que te den un crédito.

    Además de la edad y los ingresos tendrás que demostrar que eres una persona confiable y responsable con tus deudas. Por lo que Mantener un buen historial crediticio es fundamental. Tu buen comportamiento como pagador cumplido en créditos anteriores y vigentes como tarjetas de crédito, financiamiento automotriz, telefonía y tiendas departamentales determinará no sólo si la institución financiera te dará crédito, sino también en qué condiciones te lo otorgarán.

    En el año 2011 se modificaron las metodologías y criterios que deben aplicar las entidades financieras para créditos hipotecarios, pues estos criterios ahora deben ser más rigurosos. Entre los elementos que la financiera tomará en cuenta para identificar el perfil del cliente ideal para otorgar un crédito hipotecario están los siguientes.

    • Si el cliente disminuyó el pago que realiza a otros créditos.
    • Si ha reportado impagos.
    • Si ha solicitado más créditos.
    • Su estabilidad laboral.
    • La antigüedad de créditos que tenga vigentes.
    • Si tuvo algún incremento de sueldo.
    • Si tiene otros ingresos.

    Ahora que ya sabes cuales son los requisitos iniciales que te pedirá cualquier institución financiera, empieza a juntar toda la documentación para poder formalizar el crédito con la entidad financiera a través de un contrato. En este contrato quedará estipulado el monto del crédito, el plazo, la tasa de interés, las comisiones, etc. Cuando obtienes el préstamo hipotecario, el inmueble queda como garantía, una vez que se paga la totalidad del monto, se recibirá el certificado de libertad de gravamen, es decir, el documento que te acredita como propietario del inmueble.

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    La documentación.

    La documentación solicitada para obtener un crédito hipotecario puede variar según la entidad financiera y el perfil del cliente. Pero aquí hay una lista de los documentos que generalmente piden. En caso de que te sea imposible obtener alguno de estos documentos, acude con un asesor para que conozcas tus opciones.

    • Original y copia de carta de tu trabajo en donde conste antigüedad, puesto, sueldo, así como la periodicidad con la que recibes éste y prestaciones, en la carta deberá quedar claro el nombre, puesto y teléfono de la persona que expide la carta.
    • Si eres profesionista independiente o empleado informal que no puede comprobar ingresos, comúnmente se piden estados de cuenta de alguna cuenta corriente que tengas o declaración de impuestos, de cualquier manera un asesor te puede dar información personalizada y específica para tu caso.
    • Original y copias de recibos de pago, es posible que te pidan los recibos de los últimos tres años.
    • Original y copias de tus declaraciones de ISR.
    • Copia de los planos arquitectónicos del inmueble a adquirir.
    • 4 fotografías de la fachada del inmueble que se quiere adquirir.
    • Acta de nacimiento y en su caso de matrimonio del solicitante.
    • Copias del título de propiedad (escrituras) del inmueble que se va a adquirir, con datos de inscripción en el registro público de la propiedad.
    • Copias de las últimas boletas del predial y agua del inmueble.
    • Copia del contrato de promesa de compra venta del inmueble adquirido, celebrado entre el solicitante y el propietario del inmueble.

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    ¿Cuales son los 10 factores que debes saber acerca de los créditos hipotecarios?

    ¿Estas listo? prepárate para solicitar tu crédito hipotecario, pero antes, entérate de lo que debes tener para poder ser sujeto de crédito y que te otorguen la cantidad de dinero que solicites, sin ningún problema.

     

    1. Historial de crédito: Lo primero que debes saber antes de solicitar un crédito hipotecario es tu calificación actual (o score), resultado de tu historial crediticio, en Buró de Crédito. Te recuerdo que es muy importante el tener una calificación positiva para poder tener mayor probabilidad de recibir una respuesta favorable por parte de la entidad financiera.

     

    2. Finanzas personales: Debes saber también que la cantidad que el banco te ofrecerá dependerá principalmente de tus finanzas y nivel de ingresos. Para ello te recomiendo hacer lo siguiente:

    Entérate de cuál es tu ingreso neto. Si, leíste bien, dije entérate, ya que la mayoría de nosotros pensamos que el dinero del que disponemos para cubrir nuestros gastos es el que nos ofrecen en el momento de firmar un contrato con una empresa (ingreso bruto), ya sea como empleado o por brindar nuestros servicios profesionales. Y es que, a pesar de que ante el banco comprobarás tus ingresos y es probable que tomen en cuenta la cantidad que aparece en tus recibos de nomina o estados de cuenta como ingreso bruto, la realidad es que ellos tomarán en cuenta también todas las deducciones al mismo.

    Sé realista acerca de tus egresos. Este es uno de los pasos más importantes a tomar en cuenta antes de pensar en invertir en un bien raíz. El nivel de egresos te dará como resultado un dato real con respecto a la cantidad de dinero que puedes comprometer para el pago de tu mensualidad en caso de que te otorgaran dicho crédito.

    Toma en cuenta otros créditos. Una vez que tienes estas dos cantidades que representan tus finanzas personales, es muy probable que la institución bancaria tome en cuenta los gastos que haces con otras formas de crédito, por ejemplo, un crédito de nómina, crédito personal o de automóvil o bien el uso que le des a tu tarjeta de crédito, ya que estas cuotas representan un porcentaje de tus egresos.

    Lo que le dice al banco que puedes solventar tu mensualidad. Un indicador importante de que puedes, o podrás pagar un crédito hipotecario es el porcentaje de tu ingreso que tienes comprometido en tus egresos y créditos. Este dato es de vital importancia para calcular si pueden prestarte la cantidad de dinero que necesitas para comprar la propiedad que has seleccionado. Toma en cuenta que las instituciones bancarias no permitirán que comprometas más del 30% de tu sueldo mensual neto en las cuotas de tu crédito.

     

    3. Compra según tus posibilidades: Para el momento en el que estás pensando en solicitar tu crédito debes, al menos, haber pensado en el tipo de propiedad que vas a adquirir y obviamente también su precio. El precio de la vivienda que quieres adquirir debe corresponder con el balance que ya hiciste de tus ingresos y egresos. Un error muy común que se comete cuando estás en la búsqueda de la casa de tus sueños es seleccionar una que va por encima de tus posibilidades. Datos como la cantidad de dinero que tienes como enganche o el dinero que solicitarías en un crédito hipotecario son datos importantes para decidir por alguna propiedad de manera realista. Si por el momento sólo puedes adquirir una vivienda pequeña y esto es distinto a lo que deseas, no te desesperes, tu patrimonio puede ir creciendo poco a poco.


     

    Hasta el momento sabes ya de los requisitos personales que te solicitarán para ser sujeto de crédito y que debes tener cubiertos antes de iniciar el proceso. Ahora es oportuno pensar en la mejor opción en cuanto a los servicios financieros (en cuanto a créditos hipotecarios se refiere) que te ofrecen las distintas instituciones bancarias y las características de los mismos. Los elementos que conforman un crédito hipotecario (que podrían marcar la diferencia entre un banco y otro) y que debes conocer antes de proceder con la solicitud de tu crédito son:

     

    4. Monto de crédito: Esta es la cantidad que el banco te otorga para realizar tu compra. Esta cantidad dependerá principalmente de tres factores: la cantidad que tienes como enganche, tus ingresos comprobables y el precio de la propiedad que quieres adquirir. Recuerda que el banco no permitirá que comprometas más del 30% de tu ingreso mensual en el pago de tus mensualidades.

     

    5. Enganche: El enganche puede ser cualquier cantidad mayor al 5 o 10% del valor de la propiedad. Este porcentaje dependerá de la institución bancaria y de las características personales del producto que esta te ofrezca. Te recomiendo tener un ahorro de más del 25 o 30% de la propiedad. Recuerda que mientras más dinero pidas al banco mayores serán los intereses que pagues al finalizar tu crédito. de igual manera, tus mensualidades serán más altas, comprometiendo aún más tu nivel de egresos.

     

    6. Plazo y cuotas de amortización: Por un lado, el plazo es el tiempo que estarás pagando tu crédito hipotecario (en mensualidades) y que puede ir desde los 5 hasta los 20 años. Por otro lado, las cuotas de amortización son la cantidad pactada en forma de mensualidades por medio de las cuales aportarás a tu crédito y que están conformadas por los seguros, comisiones e intereses y pagos a capital.

    Lee también: Mensualidades crecientes: qué son y cómo se controlan

     

    7. Seguros, comisiones y otros productos asociados: Cuando se te otorga un crédito hipotecario, dentro del mismo, y para seguridad tanto de la institución bancaria como tuya, quedan contratados distintos seguros tales como seguro de vida y seguro de la vivienda en caso de algún desastre ya sea natural o incidental. Por otro lado, las comisiones son las cantidades que se pagan por el servicio prestado por la institución bancaria y que es distinto en cada caso dependiendo de la oferta de cada banco.

     

    8. La tasa de interés: Por su parte, las tasas de interés son algo en lo que definitivamente recomiendo poner más atención. Es muy importante que te informes acerca de las tasas de interés que aplicarán en tu caso particular y que corresponderán con tu varios factores tales como, ingresos, enganche, y calificación en buró de crédito, entre otros. No olvides que la tasa de interés determina la cantidad total que terminarás pagando al final de la vida de tu crédito. Te recomiendo que de la mano de la tasa mensual de interés revises el Costo Anual Total (CAT) que estarás pagando. El CAT engloba todos los intereses que pagarás al final de cada año. Este puede ser un factor muy importante para tomar la decisión acerca del tipo de crédito que te conviene y qué institución bancaria ofrece las mejores ofertas.

     

    9. Penalizaciones: Algo que se debe contemplar en el momento de contratar un crédito hipotecario son las penalizaciones en caso de pago extemporáneo, en caso de incumplimiento de pago por algunos meses o en el peor de los casos, en caso de haber quedado desempleado o que tengas algún imprevisto por el cual no puedas continuar pagando las cuotas de tu crédito. Es recomendable que tengas esto en mente y preguntarlo al ejecutivo, ¡más vale prevenir que lamentar!

     

    10. Otros gastos: Otro factor importante a tomar en cuenta son los gastos que se generan a partir de la compra de una propiedad. Gastos tales como la escrituración y el avalúo son algunos ejemplos.

     

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    ¿Por dónde empiezo?

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