Generalmente la salida más fácil a esta interrogante es voltear rápidamente a echar un vistazo a nuestra cuenta bancaria.

    Puede ser por que finalmente te casas, o simplemente por que buscas salir del nido, pero cuando llega ese ansiado (o temido) momento en el que llegamos a la edad adulta, muchas nuevas posibilidades se nos presentan, un sin número de decisiones por tomar que sin mucha experiencia pueden convertirse en un dolor de cabeza, y entre ellas se encuentra un tema que para muchos de nosotros nunca había pasado por nuestra mente y que comienza a quitarnos el sueño.

     

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    ¿Dónde voy a vivir?

    ¿Debo rentar, cierto? ¿O me conviene comprar?

    Generalmente la salida más fácil a esta interrogante es voltear rápidamente a echar un vistazo a nuestra cuenta bancaria. Y seamos honestos, generalmente, para la mayoría, sobre todo cuando llevamos solamente unos pocos años trabajando, la balanza suele inclinarse hacia la renta, esperando un progreso salarial gradual para poder adquirir la casa soñada.

    Sin embargo, como en toda transacción, el tomar desiciones basadas en emociones, sentimientos o esperanzas sin fundamentos es muy mala idea, y por ello es importante que sepas que existen herramientas para ayudarte a tomar esta decisión.

    En particular te quiero platicar del buy to rent ratio (Razón compra-renta). Por el nombre te puede parecer algo similar a las razones financieras de las que mucho tiempo atrás escuchaste en tus clases de finanzas. Y en realidad tiene una similitud: la importancia que tiene para detectar riesgos y oportunidades.

    ¿Qué es el Buy to Rent ratio?

    En términos sencillos, se trata de una fórmula que compara el precio de comprar contra el precio de rentar en un determinado momento y en un área geográfica específica.

    Esta información te ayuda a saber si es un buen momento para comprar una casa e incluso en que ciudad o colonia puedes obtener las mejores opciones.

    Suena mágico, ¿verdad? Y aunque es de ayuda, recuerda que no te dará tampoco la solución mágica para tu dilema. Puedes utilizarlo como un buen punto de partida para continuar analizando otras variables y situaciones importantes.

    ¿Cómo lo calculo?

    El primer paso, como siempre, es investigar. Busca información de casas o inmuebles en alguna zona que te interese. No necesitas mas que darte una vuelta en alguno de los muchos portales inmobiliarios que existen.

    Ahora es momento de sacar el libro de estadística y calcular la media o promedio. Si no te acuerdas o ya regalaste tu libro de estadística, te recuerdo que la media es un valor característico de una serie de datos o en términos simples, el promedio. ¿Aún no? Mira este ejemplo

    Casa 1 - $2,560,000

    Casa 2 - $2,750,000

    Casa 3 - $2,950,000

    Casa 4 - $3,230,000

    Casa 5 - $3,450,000

    En este caso la media corresponde a $2,988,000 (Casa1 + Casa 2 + Casa 3 + Casa 4 + Casa 5 / Número de casas (5)) es decir, es el valor que representa el valor promedio de este conjunto de casas.

    Ahora, el siguiente paso es nuevamente acceder a los portales inmobiliarios e investigar el costo de las rentas para propiedades de características similares en la misma área geográfica. En esta ocasión realizaremos el mismo proceso para sacar un promedio de dichos precios.

    Pongamos por ejemplo que el valor promedio de renta que encontraste es de $20,000.

    Ahora simplemente dividimos el valor promedio de las compras / valor promedio de las ventas * 12

    Buy to Rent Ratio= $2,988,000/($20,000)*12 = 12.45

    ¿Qué quiere decir esto?

    En general los expertos en inversiones inmobiliarias consideran lo siguiente:

    • Resultado de la razón de 1 a 15 – Es recomendable comprar por encima de rentar
    • Resultado de la razón de 16 a 20 – Es considerado una inversión un poco más riesgosa
    • Resultado de la razón de 20 en adelante – Olvídalo, tu mejor opción es rentar en esta zona.

    Como puedes ver, esta es una forma muy sencilla de tener una referencia sobre las oportunidades o alertas de compra en una determinada área.

    En México no existen registros oficiales del buy to rent ratio, pero en países como Estados Unidos es fácil encontrar incluso información histórica de este indicador que permite poder realizar un seguimiento del comportamiento de una zona a través del tiempo.

    Igualmente, te recomiendo no basar tu decisión en un solo indicador, sino por el contrario utilizar toda la información disponible, esto debe incluir las condiciones de créditos bancarios actuales, para lo cual te recomiendo Bancompara.mx en donde te pueden ayudar a obtener las mejores condiciones de crédito disponibles en el mercado.

    Siempre será una interrogante cuál es la mejor opción, puede ser que, para los millennials, el pensar en echar raíces en un lugar a través de la compra de una casa pueda no tener tanto sentido como la libertad que otorga una renta. Si este es tu caso, no olvides que las inversiones en bienes raíces siempre representarán una oportunidad de inversión de bajo riesgo y atractivos rendimientos, incluso si lo tuyo es recorrer el mundo sin ataduras.

    Sin embargo, por el contrario, puede ser que para personas de mayor edad, tal vez con hijos, la creación de un patrimonio pueda ser un tema importante, donde con otra perspectiva de vida puedan estar pensando en un escenario en donde el contar con una inversión de largo plazo en bienes raíces pueda hacer mucho sentido.

    En mi particular punto de vista, creo que es una decisión que tiene que ver no sólo con análisis o factores financieros, si no también con el plan de vida que cada uno de nosotros pueda tener.

    Tomando en cuenta lo anterior te recomiendo consideres los siguientes puntos:

    Plan de Vida

    Como lo comentaba, este debe ser uno de los factores principales. Piensa en dónde te ves en 5, 10 o 15 años; ¿buscas una casa para retirarte y vivir tu vejez, lo ves como una primera propiedad que te brinde estabilidad o donde te gustaría tus hijos vivieran, o simplemente tienes un enfoque comercial y lo más importante para ti es que se adapte a los gustos y necesidades de la mayoría para una fácil comercialización?

    Recuerda que puede haber distintos tipos de propiedades para diferentes tipos de perfiles de personas. No es lo mismo un departamento de soltero que una casa para adultos mayores donde las escaleras pueden representar un problema.

    Sé que nada es definitivo en esta vida y los planes cambian, pero es importante que al menos consideres tus necesidades actuales en un horizonte temporal de al menos 10 a 15 años.

    Presupuesto

    Si definitivamente no cuentas con los recursos, tal vez la compra no es para ti, recuerda que una compra, inclusive si es con un crédito bancario, representa desembolsos iniciales considerables, estos pueden ser enganche, comisiones, gastos notariales, más lo que puedas gastar adecuando, remodelando o amueblando tu nueva casa.

    Has números y determina si es el momento adecuado para ti, recuerda que no es bueno ser demasiado optimista en esto, debes ser consciente de que un crédito hipotecario es un compromiso a largo plazo y de que tampoco deberías destinar el 100% de tus recursos al pago de una hipoteca.

    Considera también tus deudas actuales, gastos corrientes, de recreación e incluso un fondo de emergencias, este es el primer paso para que puedas determinar si en este momento cuentas con la capacidad financiera suficiente para la compra de un inmueble.

    En caso de que rentes, considera también que deberás dejar al menos un mes de depósito. Muchas veces requerirás un aval y la firma de un contrato donde es muy probable que se establezcan penalizaciones en caso de incumplimiento.

    Mercado Inmobiliario

    Como platicábamos respecto del buy to rent ratio, es muy importante saber en qué momento se encuentra el mercado inmobiliario en tu ciudad. De esta forma es posible que detectes grandes oportunidades y, por supuesto, también riesgos que pudieran poner en riesgo tu patrimonio.

    Además de realizar tu propia investigación, acércate con los profesionales inmobiliarios, ellos te podrán dar información real y confiable sobre la situación de los bienes raíces en tu ciudad y opciones interesantes tanto para compra como para renta.

    Del mismo modo, revisa las expectativas no solo para el sector inmobiliario, sino para tu ciudad y el país en general, esto te puede dar una visión del cómo pintará el futuro próximo para la economía y por ende para la empresa en que trabajas o la tuya propia.

    Toma tu tiempo

    Elegir una propiedad no es sencillo, por lo que independientemente de si es para compra o renta, es importante que valores todos los aspectos de la propiedad. Aquí también te puede ayudar algún profesional inmobiliario para validar qué tanto las condiciones físicas como legales del inmueble son las óptimas.

    Cerciórate de que la zona es de tu agrado y considera también si los tiempos de traslados hacia tu trabajo, escuela de tus hijos, etc., son aceptables. Es importante también consideres áreas de esparcimiento y recreación.

    Compara, y si necesitas más de una visita a una propiedad, hazlo, recuerda que, tanto en renta como en compra, es mejor dedicar un poco más de tiempo a la elección que pasar un año (cuando menos) arrepintiéndote.

     

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