Hace algunas semanas se presentó una iniciativa parlamentaria para modificar el Código Civil en relación con la ley de arrendamiento. La controversia que se levantó fue sin precedentes, pues muchos se volcaron a las redes y los que pudieron escribieron columnas enteras acerca del tema y de lo que esto implicaría para dueños y arrendatarios.

Fue tanto el escándalo, que esta semana el grupo parlamentario que impulsaba la iniciativa decidió no avanzar más con el tema por falta de “un debate más amplio entre todos los sectores involucrados”.

 

¿Pero qué implicaba realmente?

La iniciativa tenía el objetivo de proteger a los arrendatarios de inmuebles durante la época de Covid-19, que, como sabemos, ha afectado el ingreso de millones de mexicanos; y así proteger su derecho a una vivienda.

Para proteger este derecho, querían implementar varias medidas.

.Garantizar la vivienda para todos los arrendatarios durante la época de Covid -19.

.Evitar desalojos arbitrarios.

.Estimular la negociación de los precios de los alquileres entre dueños y arrendatarios.

.Facilitar la solución de controversias entre dueños y arrendatarios mediante mecanismos alternativos.

.Establecer derechos para las personas que rentan un inmueble y evitar que fueran desalojados en tiempo de crisis económica.

Después de leer la iniciativa, en Bancompara quisimos hacer un análisis para que todos puedan entender exactamente las reformas que se pretendían hacer y formen sus propias opiniones, para así alejarnos de controversias y de pánicos innecesarios. A partir de ahora, vamos a hablar del dueño de un departamento que renta como “arrendador” y al que vive en alquiler como “arrendatario”.

 

Pros de la propuesta.

. El proceso de renta se haría más corto y fácil, pues la iniciativa pretendía prohibir la solicitud de un fiador con inmueble como garantía, un gran obstáculo para muchos que antes querían rentar. Este punto hubiera beneficiado tanto a arrendadores como a arrendatarios, porque el proceso hubiera sido más rápido. Al final, este requisito existe solo para comprobar la solvencia del arrendatario, que se puede comprobar de otras formas.

. Era muy positivo para los arrendatarios en problemas, pues no podrían ser desalojados aún cuando no pudieran pagar la renta parcial o completamente.

. También protegía al arrendatario en caso de tener que rescindir el contrato de forma anticipada (cosa que es lógico que los arrendatarios hagan en caso de penurias financieras, pues tendrían que, y deberían, buscar un lugar más económico para vivir). Es decir que, de haber tenido que desalojar anticipadamente por causa del Covid-19, el inquilino no tendría que pagar penalización.

. Ya no se le podría exigir al arrendatario más de un mes de anticipo, lo que es algo bueno para evitar que se aprovechen de sus circunstancias.

. Aunque constitucionalmente un arrendador no puede sacar ni desalojar por mano propia a un arrendatario, la iniciativa reforzaba este punto, anotando que el desalojo debía hacerse por las vías legales

. En caso de desalojo, los grupos vulnerables tendrían que ser acompañados por personal que garantizara su bienestar psicosocial.

. En caso de que, efectivamente, el arrendatario fuera desalojado, el gobierno debía garantizar su acceso a un refugio temporal y se le debía orientar para que pudiera acceder a alternativas de vivienda.

. El arrendatario tendría la oportunidad de negociar y solucionar una controversia alegando un hecho fortuito para renegociar los términos del contrato. El arrendador se vería obligado a negociar. Algunos abogados argumentan que los hechos fortuitos son solo causados por actos humanos que afectan al arrendatario, por lo que el Covid-19 por sí solo no sería motivo de renegociación en este punto.

 

Contras de la propuesta

. Es obligación del estado cumplir con el derecho de las personas a la vivienda digna, por lo que no debería caer en los particulares cubrir con este punto, pues se asume que ya aportan mediante el pago de sus impuestos.

. Añadiría un peso adicional en las personas que practican el negocio de los bienes raíces, incluyéndolos en un rubro que busca beneficios de carácter social por sobre las ganancias de un negocio como cualquier otro. Es decir, la iniciativa pretendía decir que cuando una persona dueña de una propiedad decide rentarla, lo hace con el objetivo social de hacer cumplir el derecho humano a la vivienda; bajo esta denominación, en consecuencia y para muchas interpretaciones, un dueño que desaloja por los motivos que sea, estaría violando los derechos básicos de su arrendatario, aunque este no haya cumplido con los pagos.

. ¿Cómo diferencia un arrendador entre un arrendatario que genuinamente no puede pagar el precio y otro que quiere aprovecharse de la situación para bajar sus pagos o no pagar? ¿Quién definiría estas situaciones? ¿Quién determinaría si en estos casos hay buena o mala fe? ¿Cómo se protege al arrendador, quien desde el inicio dejó claras sus intensiones de lucrar, de un arrendatario que actúa con la intensión de rentar el inmueble, pero no pagarlo?

. Los contratos de renta no podrían ser menores a tres años. Esto de por sí ya sería un impedimento tanto para arrendatarios como para arrendadores, pues no podrían tener la flexibilidad anual que normalmente otorgan los sistemas de renta.

. En contraprestación a los beneficios que tendría para los arrendatarios, los arrendadores ya no podrían conservar el dinero del depósito en caso de rescisión anticipada del contrato. Sin embargo, algo bueno sería que, si se rescindiera el contrato, el arrendador podría tener su inmueble libre para tratar de rentarlo de nuevo.

. Si no se le pudiera exigir más de un mes de anticipo al arrendatario, el arrendador encontraría otros métodos para asegurar sus pagos, como endurecimiento en las condiciones de renta o firma de pagarés.

. En caso de no pago, el arrendador tendría que proceder por las vías legales y esperar hasta obtener una orden judicial de desalojo, después de la cuál tendría que esperar dos meses. Es un tiempo demasiado largo para un arrendador que quiere obtener ganancia de su propiedad o que incluso vive de esta.

. En caso de desalojo, el arrendador tendría que asegurar la presencia de personal que garantice el bienestar psicosocial de los inquilinos que así lo requieran, lo que pone al arrendatario con una ventaja extra para evitar un desalojo en caso de no pago. Como el arrendatario no está obligado a establecer el número de personas que ocuparán la vivienda ni sus perfiles, edades ni procedencias, el arrendador no se enteraría de esto sino hasta que quiera hacer efectivo el desalojo. Lo que lo dilataría aún más.


 

¿Qué podemos hacer?

Lo que tenemos claro para ayudar tanto a dueños como a inquilinos para llevar con mejores prácticas sus contratos y para que se preparen por si en un futuro se impulsaran iniciativas parecidas, son los siguientes puntos.

. Siempre celebren un contrato por escrito. La ley protege los contratos que no han sido firmados bajo algo que se llama el “principio de consensualidad en los contratos” que quiere decir que, así no haya contrato escrito, si tú dices que hubo un contrato verbal, van a elegir creerte. De todas maneras, si eres arrendador y pretendes alegar que no te han pagado tu renta, el proceso será más fácil si tienes un contrato firmado, y si eres arrendatario y quieres alegar que te quieren desalojar injustamente, también será mejor hacerlo cuando tengas algo por escrito.

. Tanto arrendadores como arrendatarios están siendo afectados por el Covid-19. Los ingresos de unos y otros están en peligro y todos ven su calidad de vida tambalear. Debe existir la consciencia de que, en algunos casos, algunas familias no tendrán un problema solo de “calidad de vida”, sino de supervivencia, y bajo esta perspectiva tratar de ser empáticos y de solucionar los problemas como mejor se pueda. También es necesario tener en cuenta antes de apoyar o criticar las iniciativas, que el pequeño arrendador, que vive tal vez de los ingresos de una sola propiedad que tiene a la renta, no es lo mismo que aquel gran arrendador que tiene todo un edificio de departamentos y cuya supervivencia no se verá afectada por un eventual no pago.

. Hay que tener en cuenta que, si un arrendatario siempre había sido cumplido con sus pagos, incluso durante años, y de repente pide una prórroga o una negociación por causa de que ha perdido todo o parte de sus ingresos por la pandemia, es muy posible que este arrendatario esté actuando de buena fe, y es responsabilidad de los arrendadores negociar un punto medio y cuestionar sus principios morales y éticos antes de iniciar un desalojo sin emprender negociaciones primero.

. Por otro lado, esta reforma al código civil daría pie a algunos riesgos que los arrendadores tal vez no estén dispuestos a correr, por lo que la inversión en bienes raíces podría verse afectada, a su vez la construcción y a su vez otros miles de negocios asociados. Si estas industrias pierden, en realidad la economía pierde, pues son rubros demasiado robustos que ya han perdido bastante durante la pandemia, pues los clientes se encuentran inseguros.


 

Hay todavía algunas preguntas por responder antes de aprobar una reforma como ésta. ¿Quién protege al arrendador de arrendatarios con mala fe que pretendan alquilar un inmueble sin intención de pagar? En caso de que el arrendatario haya obrado de mala fe (haya querido desde el principio mudarse al inmueble y no pagar, sabiendo que no lo podrán desalojar al menos en tres meses; asumiendo que el arrendador tenga el músculo financiero y la energía para emprender el proceso judicial que se necesita para hacer el desalojo), ¿quién protege al arrendador? ¿Cómo se puede regular el alquiler a personas vulnerables (personas con discapacidad, embarazadas, indígenas, asentamientos informales, niños y niñas) desde un inicio, para que no se utilicen estos grupos para desincentivar un desalojo a última hora?

El código civil siempre ha contemplado que se pueda hacer un cambio o una rescisión del contrato de alquiler “en caso de declaratorias de emergencia ambiental o natural, así como en cualquier otra situación de fuerza mayor que paralice las actividades económicas e impida al arrendatario el cumplimiento del contrato”. En este caso es necesario que arrendatarios y arrendadores traten de ponerse de acuerdo para llegar a una solución negociada. Por ejemplo, si el arrendatario no tiene cómo cubrir más la renta, pero está dispuesto a desalojar el inmueble, el arrendador podrá obviar el cobro de la penalización por rescisión del contrato. Es decir, no es hora de ponerse estrictos con las reglas, sino ver cómo se puede negociar, pues estamos lidiando con situaciones humanas.

Es importante, cuando se trata de este tipo de polémicas, no generalizar y no sucumbir al pánico, pues esto divide y genera reacciones desmedidas, que son las más peligrosas. La reforma en el código, como se puede ver, sí generaba dudas y daba cabida a huecos legales (tal vez por esto decidieron congelarla), pero no pretendía afectar la propiedad privada. Es decir, si eres propietario, nadie ha propuesto que puedan quitarte tu inmueble, pues de cualquier forma se planteaba en la ley un camino para solucionar todo tipo de controversias con los arrendatarios y eventualmente, en caso necesario, desalojarlos.

En este caso, debemos detenernos y procurar no ver al inquilino como sujeto indefenso ni al arrendador como un abusivo, sino a los dos como personas adultas y capaces que pueden negociar y llegar a un consenso que convenga a los dos.

De cualquier forma, vivimos en un país en el que es posible pedir lo que se quiere y en el que es es válido abrir un debate legal respecto a las diferentes inquietudes de la población, y eso ya es ganancia.

En Bancompara los invitamos a no sucumbir al pánico, a incentivar el pensamiento crítico y a seguir confiando en la rentabilidad y en la seguridad que brinda la inversión en bienes raíces. Estamos aquí para asesorarte sobre la mejor forma para invertir en tu patrimonio, pues te conseguimos la mejor CAT según tu perfil.

 

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