Este artículo es la continuación de ¿CÓMO ENCONTRAR LA CASA DE TUS SUEÑOS?

    ¿Sientes que es hora de sentar cabeza o de hacer algo relevante con tu dinero? Viajar y cenar en Pujol está bien, pero ha llegado la hora de pensar en grande: vas a comprar una casa.

    Tanto si deseas comprarla para vivir en ella, o si el plan es rentarla mientras viajas por el mundo, la pregunta clave es: ¿Cuánto dinero necesitas?

    Lo mínimo

    Para comprar una casa requieres de dos partidas de dinero:

    · El enganche y los gastos iniciales: normalmente van entre el 20% y el 30% del valor de la vivienda. Este es el cover y vas a necesitar tenerlo en efectivo al momento de firmar las escrituras. Aunque se puede usar el dinero que tienes en el Infonavit para cubrir este rubro y hay quienes reciben ayuda de un tío rico, lo más común es que esto lo vayas ahorrando.

    · Los pagos mensuales: con la ventaja de que ya no pagarás renta. Pero con la desventaja de que pagarás predial, seguros y mantenimiento de tu nuevo hogar (entre el 1% y el 2% del valor del inmueble al año). Además este va a ser un compromiso que dure al menos 15 años, así que no hay que tomarlo a la ligera.

    Mucha gente empieza por ver propiedades para darse una idea de cuánto es el dinero que necesita para la casa de sus sueños, pero en realidad no hace falta. Al contrario de lo que podríamos creer, es más caro comprar que rentar. Es decir, si quieres comprar un lugar similar al que rentas tendrás que pagar más de mensualidad de lo que pagas de renta. Esa es una buena guía.

    En el principio había caos

    Lo primero es saber cuánto ganas y en qué te lo gastas. Esta es la única manera de saber cuánto puedes pagar por la nueva propiedad.

    El ejercicio más fácil es sentarte y escribirlo todo. Primero vamos a empezar con los ingresos. Si eres Godínez lo más probable es que tengas muy claro este monto. No olvides apuntar solo el ingreso real que te depositan cada mes. Si tienes ingresos por comisiones o bonos puedes ponerlos, pero es mejor solo aquellos que puedes considerar seguros. Recuerda que el gasto de la mensualidad será fijo independientemente de si ese mes te levantaste tarde y no te dieron tu bono de puntualidad.

    Si eres freelance esto puede ser más complicado, por qué tus ingresos pueden ser variables. Aquí necesitas ser muy honesto contigo mismo y estimar un monto de ingresos mensuales. Por ejemplo, los arquitectos pueden ganar mucho el mes que venden una casa que terminaron, pero dejar de ganar el tiempo que tardaron en construir la casa. En este caso habría que hacer el siguiente ejercicio:

    Monto recibido por la casa – Inversión para hacer la casa = Ganancia de la casa

    Ganancia de la casa / Número de meses que tardaste en construirla y venderla = Ingreso mensual

    Quizá este sea un ejemplo simplista porque no toma en cuenta muchas variables, pero puede funcionar como guía para cualquier otro proyecto largo: lo que te paguen por ese proyecto, ya habiéndole restado lo que te costó llevarlo a cabo, debe darte para vivir durante cierto tiempo y permitirte levantar un nuevo proyecto.

    El dinero se va volando

    Ya teniendo clara la parte de los ingresos, ha llegado la hora de revisar los gastos. Hay gente que recomienda anotar TODOS los gastos de cada día y al final del mes hacer el gran vaciado. Aunque puede parecer engorroso es un buen sistema porque permite ver los gastos hormiga: el café de la mañana, el panecito de media tarde, el regalito, los cigarros, la salida con los amigos, etc.

    Los gastos pueden dividirse en tres grandes apartados:

    · Supervivencia: renta, luz, agua, gas, seguros, gasolina y otros servicios que además son fijos. Digamos que esto es lo que tienes que pagar a fuerzas. A mí me gusta incluir en este apartado los productos de higiene personal, la limpieza del hogar, los sueldos (de la persona que me ayuda con la casa o a cuidar a los niños) y la comida, porque no vivimos de aire.

    · Pago de deuda: mis tarjetas de crédito, mi crédito educativo, la mensualidad del carro, las compras a meses sin intereses. Aquí voy a permitirme un paréntesis importante. De las tarjetas de crédito el mínimo a pagar NO es el mínimo, es el doble del mínimo, esta es la cantidad mágica para que la deuda baje. Y las compras a meses sin intereses se van pagando cada mes, si no, ya no son a meses sin intereses.

    · Gustos: son las cosas que puedo no hacer, pero entonces la vida no sería vida. Las salidas al cine, las cenas con los amigos, los gadgets de moda, la escapada de fin de semana, la compra de ropa (seamos honestos, en la era del fast fashion no solemos usar más de tres o cuatro veces algunas prendas), etc.

    Una regla común es que la suma de los pagos de deuda mensual y los gastos de supervivencia mensuales no debe superar el 50% de tu ingreso mensual.

    Ahora va el ahorro y, ojalá, la inversión. De entrada, adicional a tu afore, deberías estar ahorrando entre el 10% y el 20% solo para asegurar tu retiro. Además sería bueno ahorrar para otros proyectos personales como el enganche de la casa. Es decir que ahorrar entre el 20% y 30% de tu sueldo no suena descabellado.

    Ya con todo las cuentas van más o menos así:

    Supervivencia + Pago de deuda: 50% de mi ingreso

    Ahorro para el retiro: 15% de mi ingreso

    Ahorro para grandes proyectos: 15% de ingreso

    Gustos: 20% de mi ingreso

    Total: 100%

    Quizá solo de leer esto ya te desanimaste. Solo el pago de tarjetas o del crédito educativo puede desbordar fácilmente un presupuesto, pero justo para esto lo estás haciendo: Ahora sabes cuales son los puntos fuertes y los puntos flacos de tus finanzas. Quizá el primer paso para comprar casa sea terminar de pagar el saldo de mi tarjeta de crédito o empezar a ahorrar para el enganche. Recuerda, lo importante es empezar y para eso necesitas saber por dónde empezar.

    El enganche

    Primero el enganche y los primeros gastos. Por ejemplo: si ganas $30,000MN y vas a destinar al ahorro para el enganche alrededor del 15%, vas a ahorrar $4,500MN mensuales. Eso es $54,000MN al año. Si ahorras 5 años podrías llegar a tener un enganche de $270,000MN.

    Si quisieras llegar más rápido a la meta o juntar más, habría que ahorrar más al mes. La recomendación básica es bajar tus deudas, entre más rápido termines de pagarlas más pronto podrás destinar ese dinero a grandes proyectos: como tu casa.

    Si ya estás casado o tienes una pareja estable pueden ahorrar entre los dos y multiplicar su ahorro. Eso sí: cuentas y objetivos claros. Si la idea es que uno de los dos deje de trabajar para cuidar a los hijos cuando estos lleguen, no pueden tomar en cuenta ambos sueldos para el presupuesto de las mensualidades aunque lo hayan tomando en cuenta para el cálculo del enganche.

    Lo que no se debe hacer para pagar el enganche es:

    · Pagarlo a meses sin intereses: por qué es más deuda que mermará el monto que tienes apartado para las mensualidades. Mucho menos si no tienes tus tarjetas en ceros.

    · Pagarlo con otro crédito: porque va a ser un crédito mucho más caro que el de la casa y el dinero para pagar este adeudo saldrá del mismo lugar: tu bolsillo. Quizá la única excepción a esta regla sea el Cofinavit, pero aun así requiere el análisis de un buen asesor para determinar si es lo más conveniente.

    Las mensualidades

    Lo más recomendable es que el gasto de la mensualidad del crédito no sea más del 35% de tu ingreso. Recuerda que si el 35% es para la mensualidad de la casa, solo te va a quedar el 15% para el resto de tus gastos de supervivencia. Si sientes que estás muy apretado, puedes simplemente ajustarte y bajar al 25% la mensualidad, y dejar 25% para tus otros gastos.

    Si quieres bajar el monto de la mensualidad, las principales opciones son:

    · Pagar más de enganche: usando lo que hay ahorrado en tu subcuenta de vivienda, tomando un crédito bancario y Cofinavit, pidiendo ayuda a tu tío rico o ahorrar más tiempo para juntar más. Ojo, si estas opciones suenan totalmente desconocidas es hora de buscar un buen asesor en Bancompara. Puede hacer la diferencia.

    · Buscar una propiedad más económica: con dos recamaras con opción a ampliar, en lugar de tres; o sin terreno excedente. Si estás enamorado del nuevo edificio puedes buscar uno similar pero tres o cuatro años más viejo, donde no te venda directamente la constructora sino un propietario dispuesto a negociar. Hay opiniones encontradas sobre las preventas y los rescates bancarios, pero bien aprovechadas son opciones que pueden ahorrarte una buena cantidad de dinero. Para todo esto un buen asesor inmobiliario es invaluable.

    · Pagar más años: aunque financieramente hablando el mejor plazo es a 15 años, puedes optar por un plazo de 20 años para bajar un poco la mensualidad.

    · Buscar un mejor producto financiero: no todo es la tasa de interés, no te dejes llevar. Lo que hay que calcular es el costo total del crédito (sumas todas las mensualidades y el enganche) contra el valor de la casa. Para esto el comparador de Bancompara es muy útil y sus asesores un gran apoyo. De verdad pueden ahorrarte muchos dolores de cabeza y, sobre todo, mucho dinero.

    Cosas que no se pueden hacer para pagar menos dinero en las mensualidades, por muy tentador que parezca:

    · Contratar deuda que no esté en pesos: ni UDIS, ni UMAS, ni Salarios Mínimos, ni dólares o cualquier cosa que se vaya actualizando. Estos productos parecen más económicos pero no lo son.

    · Contratar un crédito a tasa variable: lo ideal es contratar tasa fija, pero si esto no es posible puedes buscar un crédito donde los incrementos en las mensualidades vayan subiendo pero sean conocidos desde que firmas la escritura. Un buen asesor (puede ser de Bancompara) sabrá guiarte en este punto en particular.

    · Contratar un crédito donde los primeros años pagues solo intereses. Este es un tema complicado, pero digamos que hay créditos donde los primeros años solo pagas una renta muy cara. Si en esos años tienes que vender la propiedad, la sigues debiendo completa, por qué tu deuda no baja nada en ese tiempo.

    · Dejar de pagar el predial o el agua: al fin y al cabo no pasa nada. Sí pasa. De hecho, puedes hasta llegar a perder la propiedad.

    ¡En sus marcas, listos, fuera!

    Ahora que sabes por dónde empezar solo depende de ti. Revisa tus finanzas, respira profundo, haz los ajustes que necesites y anímate a cumplir tus sueños. Sí se puede.

    Bibliografía

    https://www.elfinanciero.com.mx/mis-finanzas/te-decimos-como-hacer-un-presupuesto-personal-en-seis-pasos

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