La especulación acerca del mercado hipotecario y su futuro está candente. Todos los expertos y no tan expertos se han apresurado a desempolvar sus bolas de cristal de la fortuna y a emitir sus predicciones. Algunos piensan con optimismo y entusiasmo, mientras que pareciera que otros se hubieran comprometido a ganar en la carrera del terror y el amarillismo.

    Como es obvio, cada uno jalará para el lado que le conviene; los negocios basados en compra y venta de inmuebles insistirán en una posición optimista, y aquellos solo interesados en obtener visitas a sus sitios, blogs y columnas, en lo contrario. Pero al final todos diremos lo mismo “No sabemos qué va a pasar”. Es normal que tú como inversor, comprador o interesado en comprar quieras obtener una respuesta basada en algo más que palabras.

    Para darte algunas luces nos enfocaremos en el análisis del pasado y en las cifras de lo que sucede actualmente. Estas dos cosas sí te las podemos decir, y por eso nos hemos dado a la tarea de buscar datos reales sobre el mercado hipotecario en diferentes partes del mundo en esta época y en pasadas crisis. Te invitamos a visitar todos los vínculos, así podrás sacar tus propias conclusiones y tomar decisiones informadas.

     

       El mercado hipotecario en México

    ¿Es buena idea comprar casa en este momento?

    Como lo hemos dicho en otros artículos, depende de tus condiciones particulares y de la estabilidad de tu ingreso, pero, en términos generales, sí.

    Si la casa que querías bajó de precio y además el banco bajó sus tasas y tiene promociones, sí deberías comprarla (aunque esta información es obvia, tu mismo puedes llegar a esta conclusión). Además, el Banco de México bajó sus tasas de referencia, lo que casi siempre predice una baja en las tasas de interés de todos los bancos.

    Por otro lado, debido a la baja en el precio de las propiedades y de las tasas, es un buen momento para aprovechar créditos conjuntos entre Infonavit, Fovisste e instituciones bancarias.

    Si ya estabas pensando en comprar vivienda pre-Covid, si tu ingreso se perfila estable y tienes unos ahorros fuertes, ahora es cuando; nadie te puede garantizar los mismos precios en unos meses. Escoge bien y manos a la obra.

     

    ¿Es verdad que está deprimido el mercado hipotecario y de la construcción en México?

    Vamos a enfocarnos en las cifras. Más de 500,000 mexicanos se han quedado sin trabajo o han visto sus ingresos reducirse. Eso de entrada hace pensar que habrá una baja en la demanda de compra de vivienda, pues nadie se quiere comprometer a un crédito que no podrá pagar. Sin embargo, si lo analizas, esto lo que quiere decir es que debes comprar propiedades ya terminadas o cerca de terminar (para asegurarte de que te harán entrega del inmueble) y que podrás aprovechar las promociones y rebajas propias de un mercado que pasa por una crisis.

    Por otro lado, se espera que haya personas esperando a comprar viviendas muy rebajadas o ciudadanos con ingresos en dólares a quienes les vendrá muy bien la baja del peso mexicano, y que querrán comprar en este nuevo mercado. Por lo que es seguro que, aunque fluctúe, el mercado hipotecario se mantenga en movimiento.

    La construcción de vivienda nueva podría tener un movimiento diferente al de la vivienda de segunda mano o terminada, porque algunos constructores tendrán que tomar decisiones que protejan su equilibro.

     

    ¿Y qué va a pasar con las rentas?

    Portales como Vivanuncios predicen un despertar en el mercado de las rentas, pero eso no significa que será en todos los niveles de precios. Las personas estarán buscando rebajar su gasto en renta, los estudiantes universitarios volverán eventualmente y algunas familias cambiarán de ciudad debido al cambio o perdida de empleo. Si la propiedad que ofreces para renta no encaja con ninguno de estos perfiles, es probable tengas que refinanciar y hacerle un ajuste al precio. Lo que quiere decir que, siendo lógicos, es probable que la renta suba o se mantenga en algunos nichos muy específicos, pero no en todos. No todas las rentas subirán, algunas, incluso, tendrán que bajar.

     

    ¿Entonces es buena idea comprar un inmueble como inversión?

    Primero, entendamos la inversión como la compra de un inmueble que no utilizarás para vivir, sino para rentar o para vender más adelante y sacarle plusvalía. Si este es el caso, y escoges bien la propiedad, podemos decirte que sí, pues (que valga la redundancia) los precios están bajando por la baja en la demanda y el alta en la oferta. Segundo, un inmueble es, generalmente, considerado una inversión de largo plazo, parecido a un seguro de jubilación. Las crisis hipotecarias pasadas siempre muestran una tendencia a la recuperación después de años, incluso décadas. Toma tu inversión como una a largo plazo y cambiará tu perspectiva respecto a su éxito o su fracaso.

    Si ya compraste como inversión, podemos decirte que las viviendas se siguen valorizando y, si esperas varios años e hiciste una elección concienzuda desde el inicio, es muy probable que le ganes a tu propiedad.

     

    ¿Cómo va a evolucionar el sector inmobiliario e hipotecario?

    Como lo hizo en otras crisis, seguramente. Las instituciones financieras sacarán nuevos productos y diseñarán nuevas maneras de perfilar al cliente. Por su parte el mercado inmobiliario se adaptará a las correcciones de precio y volverá a iniciar un camino de subida.

     

    ¿Es verdad que será más difícil comprar casa?

    Si eso sucede, no será por culpa de las constructoras, inmobiliarias, los brokers, el gobierno ni las instituciones financieras, quienes se han enfocado, en realidad, en facilitar la compra de casa al dar facilidades, ajustar sus tasas, bajar sus precios, ser flexibles en cuanto a horarios y muestras de propiedades, e idear nuevos beneficios para que los ciudadanos tengan acceso a su ahorro. Las Fintech y los bancos trabajan cada día (y ahora más) para hacer su comunicación clara, re-acondicionar los requisitos y acortar sus tiempos de respuesta.

    Es decir, todos están haciendo su parte. Solemos ver a los entes del mercado hipotecario (bancos, constructoras, corredores) como gigantes a los que debemos rogarles, poderosos y sin espíritu. Pero la realidad es que el mercado hipotecario es, como su nombre lo indica, un negocio interactivo que depende de la demanda de sus clientes, y que funciona por medio de personas de carne y hueso cuyo interés también es poner comida en la mesa de su casa, por lo que harán lo que sea necesario para acomodarse a la demanda.

    Es decir que, si llega a ser más “difícil” comprar casa, será por el decrecimiento de los salarios y por las pérdidas de empleo y no por un mercado inflexible. Es un concepto que hay que tener en cuenta porque, si tu estás interesado en comprar, pero la crisis del Covid te dejó sin empleo, sería un error que simplemente claudicaras en tu esfuerzo, pues es AHORA cuando podrás hacer uso de múltiples beneficios. Tal vez será más difícil para ti, en particular, comprar casa ahora mismo, pero con todos los nuevos planes y beneficios, solo debes esperar a que el mercado se adapte y tu economía se haya nivelado.

    En este artículo de El financiero, Fernando Soto se cita haciendo comentarios muy ciertos sobre lo que está pasando en este momento de pandemia. Las personas ya no podrán demostrar el mismo nivel de ingreso: Cierto. Las personas no podrán permitirse una vivienda del precio que antes querían: Cierto. “El COVID nos trajo el mercado inmobiliario más incierto de la historia” dice finalmente... Cierto. Es precisamente allí donde reside la magia del asunto: Todo es incierto, nadie puede decir hacia donde se inclinará la balanza.

    Pero, al interpretar sus palabras hay que ser prudentes; hacer predicciones en este momento, y no tomar en cuenta las oportunidades del día a día, la vertiginosa velocidad con la que cambian los hechos minuto a minuto, es subestimar el comportamiento de las personas bajo esta nueva realidad, que no es ni de cerca la misma que se vio en ninguna de las anteriores crisis pandémicas: la sociedad ha evolucionado.

    Basémonos en lo que está pasando ahora: Las personas están cambiando su estilo de vida en el corto plazo y el mercado se adaptará a ello. No es cierto que no vayan a buscar amenidades, las están buscando diferentes; no es cierto que vayan a comprar departamentos más baratos y que se vayan a “conformar”, continuarán viviendo en renta hasta que puedan pagar lo que querían o hasta que los precios se corrijan. No es cierto que todos tendrán que vivir en departamentos diminutos en sitios centrales de la ciudad: muchos ya están rentando espacios más grandes en suburbios que antes no habían tenido en cuenta. No es cierto que los que iban a comprar ya no lo harán: muchos lo harán mas tarde o comprarán, por ahora, un inmueble de inversión.

    En el mismo artículo se cita a Enrique Margain, presidente del Comité de Crédito Hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM) y director ejecutivo de Crédito Hipotecario y Automotriz de HSBC México. “Pensábamos que la gente se iba a detener más, pero hoy son pocas las cancelaciones que se han dado” (Hablando sobre la adquisición de créditos hipotecarios).

    Una cosa es lo que se piensa, y otra lo que se hace.

    El estilo de vida ha cambiado y querer definirlo ahora mismo es como haber querido predecir en 1960 lo que ha hecho el internet con la humanidad. No trates de hacerlo, mastica con cuidado la información que recibes y ten en cuenta que no estamos aún cerca de dejar el Covid-19 atrás.

     

       Qué ha pasado en USA

    Si saber lo que ha pasado en USA te sirve para sacar tus propias conclusiones, debes saber que ha tenido pérdidas incluso más profundas que las que se vieron en 2008. El gigante inmobiliario Zillow, reporta que el inicio de proyectos de construcción bajó un 30,2% desde marzo, pero, como contraprestación, la construcción de viviendas ha sido catalogada como “esencial” lo que permitirá que haya una oferta lista para los compradores que quieran aprovechar la baja histórica en tasas de crédito hipotecario. A pesar de los cambios, Zillow reporta un sentimiento de estabilidad en cuanto al mercado.

    Zillow también hace un interesante análisis de lo que las pandemias le han dejado al mercado inmobiliario en el pasado, (vale la pena que le eches un vistazo) en el que, en conclusión, no hace más sino reforzar el punto de este artículo: las consecuencias de una pandemia son impredecibles, pero tú no debes olvidar tus objetivos financieros a causa de ellas, sino re acondicionarlos, ir de plan A a plan B a plan C en un solo día si es necesario.

    De hecho, vamos a traducirlos y a citarlos “Es difícil predecir con certeza la probabilidad de un descenso relacionado con una epidemia, o cómo dicho descenso podría provocar una recesión estándar, porque esto depende de cómo el Covid -19 progrese y cómo este progreso va a interactuar con riesgos que hayan dejado recesiones preexistentes y las políticas que se han usado como respuesta”

     

       Qué ha pasado en China

    Los medios reportan una caída del 30% en vivienda usada (había una sobreoferta de vivienda antes de la pandemia, pero las reglas para China son distintas, pues el gobierno limita la adquisición), entre un 10% y un 30% de caída en ventas durante enero y febrero y un repunte durante marzo.

    Reportan también que el mercado de alquiler se ha mantenido. Para analizar este mercado debes tener en cuenta que la restricción de movilidad y la cuarentena se implementaron de forma estricta en China. La inmobiliaria española Bafre, enfocada en oferta de inmuebles en China para el mercado español, también ha hablado sobre los cambios que implementó en la manera en la que ofertan y muestran sus inmuebles ahora, que ha evolucionado a ser completamente virtual.

    En mayo, las expectativas de recuperación del mercado hipotecario siguen optimistas.

     

       ¿Cuál es nuestra conclusión?

    En 2020, una sola solución no se ajusta a todos. Debes considerar tu decisión dependiendo de tus circunstancias particulares. Algunos tienen empleo a término indefinido, otros no. Algunos aún pueden vivir en casa de un familiar o un amigo para limitar gastos, otros no. Algunos negocios florecerán y otros se caerán. Veremos nuevas ideas tomar fuerza. Es lo bueno y lo malo del colectivo social que se ha construido en los últimos años gracias a las redes sociales, que se han convertido en poderosas masas de cambio, no solamente en efímeras controladoras de lo frívolo.

    La labor de las Fintech es, de alguna forma, estar del lado de un público que se quiere alejar de la banca tradicional. Nacidas del internet, las Fintech no pueden alejarse de la personalización, del uno a uno, de la comunicación transparente y permanente que les dio vida, (la misma misión de Bancompara es conseguir la paz financiera para todos), y es por eso mismo por lo que la asesoría que brindan evolucionará para darle a cada persona una solución ad hoc. El universo de opciones en cuanto a Fintech crece todos los días, por lo que las decisiones financieras de los ciudadanos podrán ser mejores.

    Tal vez tu plan cambiará. Seguirás viviendo en renta, pero comprarás un departamento más pequeño como inversión. Utilizarás el Cofinavit, decidirás vivir en la playa porque ahora trabajaras a tiempo completo desde casa. Solo tú lo sabes… Pero vete sabiendo que, aunque el mercado hipotecario fluctúe, tienes diferentes opciones y recursos (nunca había habido una época en la hubiera habido más) que te permitirán salir adelante en la economía Post-Covid.

    Como el ya famoso Gate’s Notes nos lo recuerda esta semana, “ El Marciano, de Andy Weir. Probablemente recuerdes la película hace algunos años, cuando Matt Damon (actuando como un botanista que ha sido abandonado en Marte) pone a un lado su miedo y dice “I’m going to science the s*** out of this.”* Estamos haciendo lo mismo con este nuevo Coronavirus.”

    Haz lo mismo, enfócate en los hechos y toma decisiones. Investiga y cruza diferentes fuentes de información. Nadie te puede dar la respuesta en un solo artículo.

     

    Enlaces que puedes investigar:

    https://www.elfinanciero.com.mx/inmobiliario/si-mi-credito-hipotecario-fue-aprobado-conviene-comprar-una-casa-durante-la-pandemia

    https://inmobiliare.com/cual-fue-el-indice-de-precios-de-la-vivienda-en-el-1t2020/

    https://inmobiliare.com/amenidades-mas-solicitadas-en-la-vivienda-despues-del-covid-19/

    https://centrourbano.com/2020/04/28/sector-hipotecario-crisis-enrique-margain/

    https://www.forbes.com.mx/edicion-impresa-economia-la-recesion-economica-que-se-avecina-en-mexico/

    https://www.eleconomista.com.mx/economia/Verdadero-golpe-economico-para-Mexico-por-Covid-19-sera-entre-abril-y-junio-CIBanco-20200505-0084.html

    https://www.elmundo.es/economia/vivienda/2020/05/19/5ec2a7f9fdddff03138b45fa.html

    https://www.zillow.com/research/pandemic-literature-review-26643/

     

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