Lo lograste: por fin reuniste dinero para el enganche de un depa secundario, lo compraste y lo rentaste, y con el dinero de la renta estabas cubriendo el crédito hipotecario. ¿Tu objetivo? Asegurar tu futuro y tener un ingreso pasivo dentro de algunos años.

    Habías hecho bien y, de repente, llega la crisis del Covid-19 con su “cuarentena” a truncar todos tus planes.

    Muchas personas que rentan propiedades se están viendo en tu misma situación, en la que no han rentado sus inmuebles o en la que sus inquilinos no pueden pagar la totalidad o una parte de la renta. La trama se enreda aún más para aquellos que pagan estos inmuebles con un crédito hipotecario. ¿Qué hacer?

    Lo cierto es que los pronósticos apuntan hacia una disminución temporal de precio en todo el sector vivienda, debida a la reducción de demanda. Todo el mundo está gastando con cautela su dinero y hacen bien; no es momento de tomar decisiones a la ligera, pues el pronóstico de pérdida de empleos y de depresión del consumo, lamentablemente, aparece en auge para el 2020 e incluso para el 2021.

    ¿Por qué te decimos esto? No es para que te paralices de miedo, sino, precisamente, para que te muevas rápido y antes que los demás, y que logres mantener un equilibrio económico durante el tiempo que dure esta crisis.

    Decir “cuarentena” y “coronavirus” se ha convertido en el equivalente a “bancarrota” para muchos. Pero eso no quiere decir que debemos dejar de organizar nuestras finanzas ni de buscar las mejores alternativas posibles, y el momento es ahora, pues nadie sabe lo que va a pasar.

    Así que, primero que todo, felicitaciones por haber empezado a vivir tu sueño de vivir de la renta. Segundo: es hora de moverse.

     

    Los mitos que no te debes creer.

    “Cuando pase esta crisis, en dos o tres meses, vas a poder rentar al mismo precio de antes, así que solo debes esperar”

    Falso: Nadie sabe lo que va a pasar (¿Ya lo había dicho?) Los expertos en crisis económicas estiman que los efectos del Coronavirus en la economía ya son peores que los que dejó la crisis hipotecaria del 2008 en Estados Unidos; y si piensas que no es con México, debo recordarte que no solo este país se vio afectado aquella vez, sino todo el mundo en mayor o menor forma.

    Si aún no lo crees, observa el comportamiento del mercado hipotecario en Estados Unidos y en China.

    Las predicciones apuntan a una crisis de 3 años, por lo que es mejor que asegures tu renta haciendo un contrato de permanencia con tus inquilinos. Muchos estarán dispuestos a firmarlo si obtienen un buen precio o una reducción. Es mejor ingreso que no ingreso.

     

    “No debes ajustar tu precio de renta al de tus vecinos. Mantén tu precio, que alguien ya rentará, tú sabes cuánto cuesta tu propiedad y no la vas a regalar.”

    Falso: Tu sabes cuánto costó tu propiedad, pero lo que tu pagaste no es culpa del inquilino. Las circunstancias siempre cambian los precios de las propiedades y tu inquilino sería poco inteligente si no buscara las mejores opciones.

    Es cierto que en el lenguaje inmobiliario lo más importante es la ubicación, pero piensa que esto está cambiando también; los sitios de trabajo ya no necesariamente tienen que quedar cerca de las viviendas debido al recién implementado (pero que se quedará durante meses o permanentemente) Home Office, ahora tu vivienda es tu oficina, y eso le quitará atractivo a zonas como Santa Fe, Polanco o Reforma.

    Es la oportunidad que muchos estaban buscando para vivir frente a un bosque y no frente a una carretera; frente a un parque y no frente a un centro comercial; en medio de una montaña y no frente a un edificio de 40 pisos que tapa el sol de la tarde.

    Míralo de esta forma: si de repente instalaran una fábrica de salchichas al lado de la propiedad que rentas, tendrías que bajarle el precio sí o sí, pues muy pocos estarían dispuestos a aguantar el olor, el tráfico y otros inconvenientes. Piensa en el Coronavirus como esa olorosa fábrica que se instaló junto a tu propiedad, y ajústate; aquí gana el que aguante más tiempo.

     

    “Si tus inquilinos no pueden pagar la totalidad de la renta, déjalos ir; ya vendrán más clientes.”

    Miles de personas se han quedado sin trabajo o han visto sus ingresos reducidos. Tampoco es bueno que simplemente digas que sí a todo, pero negocia con tus inquilinos. Haz las cuentas de lo que te costaría adecuar la propiedad de nuevo y luego ponerla a la renta; incluye la comisión para el corredor, los costos de estudios y pólizas, y sé realista respecto a los meses que podrían pasar sin que la rentes. Piensa en que la gente no está saliendo de sus casas y en los riesgos de salud a los que estarías exponiendo a los visitantes, al corredor y a ti mismo.

    Ten en cuenta lo siguiente: En los portales de renta por internet abundan los caseros ofreciendo meses de renta gratis (debido a la situación) en propiedades más baratas que la tuya y probablemente con las mismas características o mejores. No te enamores de tu propiedad: mírala detenidamente y trata de minimizar sus defectos y de resaltar sus ventajas.

    Al final, toma la mejor decisión: Si tus inquilinos llevan años sin faltar a un solo pago y tienen la propiedad en buenas condiciones, ¿no es mejor hacerles un descuento o llegar a algún acuerdo?

    Pon tu ego a un lado y saca tu calculadora.

     

    “La propiedad costó mucho dinero y no te puedes dar el lujo de rebajarla tanto.”

    Falso. Es el mercado el que define los lujos que nos podemos o no dar. Si el mercado dice que tu propiedad cuesta X cantidad de dinero y no la que tu estás pidiendo, el mercado tiene la razón.

    Es cierto que al menos debes aspirar a ganar en renta mensual el 0,5% de lo que te costó (en realidad debería ser el 1%), pero los inquilinos no saben esto ni te obligaron a comprar al precio que lo hiciste. Recuerda: Lo mejor es asegurar liquidez, más aún si estás amarrado a un crédito hipotecario.

     

    ¿Qué debes hacer?

          1. Refinanciar. Refinanciar. Refinanciar.

    No se cuántas veces decirlo para transmitirte que esto es lo primero que debes hacer. Los bancos están dando facilidades nunca vistas para los propietarios y las tasas están bajando cada día que pasa. No sabemos hasta cuando sea así; al refinanciar tendrás más flexibilidad para ajustar tu precio de renta y para negociar con los inquilinos. Incluso, hasta podría sobrarte un poco para darle una manita de gato al depa antes de ponerlo a la renta de nuevo.

    Si ya cuentas con inquilinos, podrás hacer algunas concesiones sin afectar tu economía y mantener algo de flujo de caja sin los costos que implicaría poner la propiedad en renta de nuevo.

    Para refinanciar, puedes contactarte con tu banco y plantear la situación, o también puedes acudir a Bancompara, en donde tu trámite no se demorará más de unas semanas (No meses, ¡semanas!).

    ¡Ojo! Si piensas dar abono a capital para reducir el periodo del crédito hipotecario o la mensualidad, primero busca refinanciar. Y, por supuesto, revisa que no existan clausulas en tu contrato que penalicen los abonos a capital.

     

         2. Recalcular tu precio de renta.

    El mundo está controlado por la oferta y la demanda. La realidad es que la demanda está disminuyendo su capacidad de pago y la oferta no está haciendo más que aumentar. Menos personas están dispuestas a salir a la calle a hacerse una correría de visitas a departamentos, y sería mejor y más humano si le colaboraras a tu corredor y lograras un buen trato en poco tiempo.

    Observa los precios de renta de las propiedades alrededor de la tuya; ¿son más caras o baratas?, ¿cuentan con amenidades o con otras ventajas?, ¿tienen más o menos habitaciones que la tuya?, ¿están remodeladas y la tuya no, o viceversa?

    Baja tu precio de renta si es necesario y trata de hacer un trato de permanencia a dos o más años. En este momento vale más el dinero en la mano que la incertidumbre.

    De nuevo: Fíjate en los portales de renta por internet; hay dueños que están regalando meses de renta y otros que han bajado sus precios hasta en un 30%... y esto es solo el inicio; no te quedes al final de la carrera.

     

         3. No te aflijas pensando en el futuro.

    Si resulta que en diciembre los precios de las rentas suben y se recuperan, ya tendrás más de seis meses de renta en el bolsillo, a diferencia de aquellos que esperaron y cuyas propiedades siguen vacías. Asumiendo que logren rentar sus propiedades a final del año, no tendrán la cantidad de dinero que tú ya tienes en tu cuenta. Recuerda que las personas se quiebran por falta de liquidez, y que tú tienes un crédito hipotecario que no da espera.

     

        4. Empieza a pensar en lo que la gente está buscando.

    ¿Lofts para familias? No lo creo. Estamos en la época del Home Office, en donde se necesita cerrar la puerta para atender a las videollamadas. ¿Departamentos pequeñitos que no cuenten ni con un senderito a dónde sacar a pasear a Firulais? No, la gente está pensando en rentar un lugar en donde puedan pasar largos periodos de tiempo aislados.

    ¿Amenidades espectaculares pero que están cerradas? Es un plus, sí, pero en este momento hay que fijarse en la propiedad en sí, y es una ventaja si hay algún área común que no pueda ser cerrada, como un jardín.

    Lo que la gente busca en este momento y seguirá buscando el resto del año (y no creas que el coronavirus se nos va a ir pronto de la memoria): Jardines propios, terrazas propias, ventanas grandes, lugares con oficina o con sitios que se puedan adecuar como oficina (como cuartos de servicio, buhardillas o sótanos), cocinas cómodas, espacio para almacenar, espacios que se vean aireados e iluminados, espacios que se puedan compartimentar y convertir en diferentes ambientes (sala de tareas, sala de juegos, sala de TV, spa, etc.).

    ¿Tienes una sala gigante y solo dos recámaras? Considera hacer reformas en la sala para construir una pequeña oficina.

    ¿Tienes un cuarto de servicio pequeño y con mala iluminación? Invierte un poco para hacerlo más atractivo.

    ¿La cocina es pequeña, vieja y sin alacena? Contrata a un arquitecto o diseñador que te ayude a resolver este aspecto.

    ¿Tu departamento tiene un balcón o una terraza? Pon todo tu foco allí, vuélvelo atractivo, pon muebles, luces y plantas.

     

    El foco de nuestras vidas es en este momento nuestra casa. Donde vivimos será nuestro santuario por los próximos años.

     

         5. Sé flexible y adáptate rápido.

    Si ya lograste una oferta buena, no dejes ir a tu prospecto de inquilino por nimiedades. Es hora de aceptar perros, gatos y pericos, y de levantar una tercera recámara en donde está el cuarto de TV si el cliente lo pide. Ojo: Comprobaciones de identidad y firmas de contrato NO son nimiedades, asegúrate de firmar un contrato con todo lo que la ley conlleva y de pedir referencias si es necesario.

     

    Lo bueno.

    No todo es malo, estás ofreciendo algo que las personas van a buscar de ahora en adelante: bajar sus costos de vida, por lo que más personas estarán buscando rentar.

    La renta también ofrece algo que la venta no, y es libertad de movimiento y flexibilidad; en tiempos inciertos, muchos estarán interesados en poderse mover rápido.

    Recuerda que al rentar también obtienes liquidez inmediata al recibir el depósito (aunque muchos le dan esto al corredor) y algunos inquilinos están dispuestos a pagar más de una mensualidad de renta al inicio con tal de bajar el precio de la renta mensual, no temas preguntar.

    Si una vez que asegures el flujo de dinero para pagar tu hipoteca tienes aún dinero para invertir, tus sueños de terrateniente no tienen por qué acabar, pues los precios de venta de las viviendas están bajando e, incluso los expertos lo reconocen, los bienes raíces pueden ser la mejor opción de inversión en un mercado tan volátil como el presente.

    Como lo dije en el punto número uno, lo mejor que puedes hacer es refinanciar y bajar tu mensualidad de crédito: inicia hoy, no perderás nada haciéndolo y sí podrás ahorrar hasta millones. En Bancompara puedes hacer esto en línea, en cinco minutos y luego sentarte a esperar muy cómodo en tu sofá.

     

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