Tal vez estés completamente familiarizado con la palabra o tal vez no sabes lo que significa. Lo que sí sabemos es que en algún momento de tu vida escucharás la palabra "hipoteca", probablemente cuando estés tratando de conformar una familia o cuando te canses de vivir con tus padres. Aunque también puedes escucharla a menudo en el ámbito de los negocios y la finanzas. 

    Las hipotecas son parte muy importante de la economía, pues constituyen una deuda que para la mayoría significa su patrimonio: su casa familiar. 

    No importa por qué estás aquí, pero, si lo estás, queremos explicarte con pelos y señales lo que significa "hipoteca" y todo lo que el término conlleva, pues tomar una adecuada es una decisión de tanta importancia, que es posible que dicte la salud de tus finanzas personales durante el resto de tu vida.

     

    Índice

    ¿Qué es una hipoteca?

    ¿Cómo es la hipoteca perfecta?

    Las características que debería tener tu hipoteca ideal

    Diferentes tipos de hipoteca

    ¿Escojo Una Hipoteca Con Tasa Fija o Tasa Variable?

    ¿Cómo selecciono la hipoteca más barata?

     

    ¿Qué es una hipoteca?

    Sin más preámbulos, esta es la definición de diccionario: Es un préstamo que otorga un banco o una institución financiera para que el prestatario pueda comprar un bien, generalmente un bien inmueble. La propiedad que compra el prestatario (el que recibe el crédito) queda como garantía del préstamo, por lo que, si el prestatario no cumple con el préstamo, el banco puede vender la casa y recuperar sus pérdidas, y esto es lo que define al crédito hipotecario.
    Las condiciones de pago de la hipoteca difieren mucho, pero suelen liquidarse mediante pagos mensuales y constan de cuatro componentes: principal (el monto original que presta el banco), intereses (el dinero adicional que paga el prestatario como servicio de la deuda), plazo (el periodo en el que se acuerda saldar la deuda) y seguros (el pago que hace el prestatario para cubrir riesgos, por ejemplo, quedarse sin empleo o morir, y desastres naturales que dañen la propiedad en garantía).
    Los prestatarios disponen de una gran variedad en la oferta crediticia. Comenzando por los créditos hipotecarios de tasa de interés fija; variable y mixta. Además, el prestatario también puede elegir diferentes plazos para saldar su deuda, empezando por un plazo corto que va desde un año hasta plazos muy largos, por ejemplo, 30 años.
    Comúnmente, las entidades financieras exigen como mínimo el 20% del valor de la propiedad deseada como enganche, pero otras instituciones crediticias deciden asumir un riesgo mayor y prestar el 100% del valor de la propiedad.

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    ¿Cómo es la hipoteca perfecta?

    Es totalmente razonable tener miedo al momento de decidir comprar una casa, sobre todo porque los montos son considerables y es probable que tengas que pagar una hipoteca por alrededor de 15 o 20 años. Aunque un “buen trato” es totalmente subjetivo, traemos para ti algunas características del mejor trámite para ti.

    Las características de una hipoteca varían según la institución, el plazo, el valor del bien inmueble, el valor del crédito que se tomará y algunas otras circunstancias. Aunque en general están bastante estandarizadas, dada la gran cantidad de opciones para elegir, ahora es más importante que nunca entenderlas, así como todo lo que implican.

     

    Hipoteca

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    Conoce a continuación las características que debería tener tu hipoteca ideal

    • Agregas los servicios adicionales que quieras, no los que la institución te imponga

    Ya hemos hablado antes sobre los seguros que vienen por default con la contratación de tu seguro: seguro de daños y seguro de vida. Sin embargo, hay algunos bancos que te permiten elegir el formato del seguro de vida. Si quieres que decrezca cada mes el pago del seguro, pero sólo ampara el monto restante del crédito; o si monto del seguro es fijo y el monto que ampara es por el monto original del crédito.

    La idea es que tu crédito hipotecario tenga los seguros y coberturas que a ti te interesan, nada más, nada menos.

    Si quieres saber más sobre seguros de créditos hipotecarios, lee nuestro artículo aquí.

     

    • No tienes que pagar penalización por pagos adelantados

    Es probable que en algunas instituciones sea sencillo y simple realizar pagos anticipados a capital, pero, ¡ojo con los que te cobran una comisión extra! Asegúrate de que tu hipoteca no sufrirá de estas penalizaciones considerando lo siguiente:

    • Las condiciones con las cuales se pagan o no penalización por pago adelantado. Ej. En algunos bancos tienes la opción de no pagar la comisión por apertura, si se evita esta pago durante los primeros años de la hipoteca si hay penalizaciones sobre pagos anticipados a capital
    • Las opciones que tienes al momento de hacer un pago anticipado a capital (si se reduce el plazo que falta de la hipoteca o se reduce el monto de las mensualidades)
    • ¿La institución te da algún beneficio porhacer pagos puntuales o anticipados?

     

    El crédito hipotecario ideal tiene la posibilidad de que minimices el tiempo o el monto de pago y que, además, no pagues más por abonar al monto correspondiente al capital.

     

    • Tasa de interés de acuerdo a ti

    Existen 3 tasas de interés distintas: fija, variable y cambia en montos fijos.

    1. Con la tasa fija, sabrás desde el día uno y hasta el final de tu hipoteca, el monto que pagarás, es la más segura de todas.
    2. La tasa variable sufre modificaciones conforme las condiciones financieras y económicas del país; te puede pasar lo mejor que es que la tasa baje, o lo peor, que suba.
    3. La que cambia en montos fijos es en los casos en los cuales sabemos que la tasa va a cambiar durante la vida del crédito (generalmente a la baja), pero estos cambios están definidos desde el inicio y no hay sorpresas en los cambios.

     

    ¿Cuál es la tasa perfecta para ti?

    La que te haga sentir más tranquilo. Si no te gusta arriesgarte y prefieres tener la seguridad durante todo tu crédito de un monto fijo, tu tasa es la fija. Si por el contrario, ves un panorama alentador y quieres echar una moneda al aire esperando que todo camine a tu favor, la variable es tu tasa.

    En Bancompara siempre recomendamos la tasa fija o que se definan las condiciones desde un inicio. ¿Por qué? Es muy fácil. Si se elige una tasa fija y en un futuro bajan las tasas, entonces se podrá refinanciar el crédito a la tasa baja. En cambio, si las tasas suben su pago forzosamente subirá.

     

    • Plazo de tiempo

    Algunos expertos consideran que pagar una hipoteca por 20 años es un compromiso financiero sano. Sin embargo, esto dependerá de distintos factores: monto de mensualidad, ingresos, valor del inmueble, edad, etc.

    Lo ideal es que antes de decidir el plazo hagas una proyección de tu vida durante ese periodo de tiempo, pensando en estabilidad de tu trabajo y condiciones familiares. Si bien esto variará de una persona a otra, nos sumamos a la recomendación de los expertos diciéndote que un promedio de 20 años pagando una hipoteca es un compromiso sano, siempre y cuando no le destines más del 30% de tus ingresos mensuales, ¡no lo olvides!

    En Bancompara siempre recomendamos que obtengas el crédito al plazo más largo posible en caso de que la tasa de interés no varíe si es 15 o 20 años la hipoteca. Esto se debe a que se pueden hacer pagos anticipados a capital sin penalización en la mayoría de los casos. Cada mes vas a poder hacer pagos anticipados a capital y bajar el plazo del crédito, pero si un mes tienes gastos adicionales la hipoteca no te va a ahorcar tanto.

     

    • Tipo de mensualidad

    Existen dos tipo de mensualidades que ofrecen la mayoría de los bancos:

    1. La mensualidad fija donde todos los pagos de la hipoteca van a ser siempre el mismo
    2. La mensualidad creciente donde el pago va a incrementar cada año. Es importante destacar que el crecimiento de la mensualidad es algo fijo y nunca va a crecer de manera sorpresiva o más de lo que se tenía anticipado. En promedio el pago de estas mensualidades aumentan el 1.5% cada año. Ej. año 1 se paga 10,000 cada mes, año 2 se paga 10,150 cada mes, 10,302 cada mes.

    No se debe confundir que el crecimiento de la mensualidad implica que la tasa es variable. La tasa será fija, pero va a crecer a un monto predefinido cada año el pago del crédito.

     

    fijas

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    Diferentes tipos de hipoteca

    No hay un solo tipo de hipoteca, por lo que como cliente podrás acceder a diferentes opciones y escoger la que más te convenga. 

     

    Hipoteca de tasa fija.

    En este tipo de hipoteca el interés se fija al momento de firmar el contrato y se mantiene a lo largo de todo el periodo de amortización de la deuda. Es la más elegida por los compradores y la que más se recomienda, por ofrecer al prestatario la seguridad de conocer desde el principio el monto de la mensualidad y el precio total de la hipoteca a pagar.

     

    Hipoteca de tasa variable.

    En este tipo de hipotecas el interés va fluctuando en función de un índice y un margen referencial. Este índice es la tasa de interés de referencia proporcionado por el Banco de México, y el margen de referencia es lo acordado por cada institución financiera. 

     

    Hipoteca de tasa mixta.

    Estas hipotecas tienen un interés que se divide en dos tramos: una tasa de interés fija y una tasa de interés variable. Las entidades financieras suelen aplicar un interés fijo en los primeros años de la hipoteca y un interés variable a la postre.

     

    Hipoteca de cuota fija.

    Es una variante de las hipotecas de interés variable y fijo. En este caso la mensualidad no se ve afectada, siempre será la misma, pero si el interés de referencia sube, se alarga el plazo del crédito, mientras que si baja, se paga en menos tiempo la hipoteca

     

    Hipotecas multidivisa.

    Son un tipo de crédito que otorga el banco para que podamos pagar nuestra hipoteca en una moneda distinta al Peso. Podemos contratar nuestra hipoteca en Yenes, Dólares, Euros, etc. Puede resultarnos ventajoso debido a que el interés corresponde a las monedas en las que contratamos, que suele ser más bajo que el interés del Peso.

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    ¿Escojo Una Hipoteca Con Tasa Fija o Tasa Variable?

    Para comenzar a hablar de este tema es importante que hayas entendido cuál es  la diferencia entre una hipoteca con una tasa fija y una con tasa variable.

    Lo explicaremos con mayor detalle, por si te quedaron preguntas:

    La tasa fija significa que durante toda la vida de tu crédito vas a pagar la misma tasa (a menos que tengas atrasos en el pago de tu hipoteca). Es decir, si cuando se firma la hipoteca se establece una tasa de interés del 8.5%, entonces durante la vida de la hipoteca se pagará siempre el 8.5%, siempre y cuando se pague a tiempo.

    Con una tasa variable, la tasa que vas a pagar mes a mes va a variar. La tasa efectiva a pagar va a depender de la TIIE (Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio), esta tasa es a la cual se prestan los bancos y depende de muchos factores de la economía de México.

    Grafica

    Por ejemplo, una hipoteca donde será igual a la TIIE de ese mes más 4.0% (este valor se define en la contratación de la hipoteca). Dos escenarios sobre esta misma hipoteca podrían ser:

     

    .En caso que durante ese mes la TIIE este a 3.4%, la tasa efectiva a pagar será de 7.4% (TIIE + 4.0%); si la TIIE ese mes esta a 10.2%, entonces la tasa de interés a pagar sería de 14.2% (TIIE + 4.0%) 

    .La TIIE durante 20 años (el plazo más común en una hipoteca) puede variar mucho. En la gráfica se ve cómo en un plazo de 20 años la TIIE ha estado desde 3.5% hasta 38.0%. 

    En Bancompara  siempre recomendamos que el crédito hipotecario que se contrate sea con una tasa fija. En sí, hay pocas ventajas en contratar una tasa variable. La mayor ventaja es que si baja la TIIE la tasa efectiva a pagar será menor, pero si esto sucede, en  Bancompara  podemos refinanciar las condiciones del crédito para poder obtener las tasas más bajas que pudiera ofrecer el mercado. Del otro lado,  si la TIIE sube la hipoteca se va a encarecer demasiado.

     

    La tranquilidad que se obtiene con una tasa fija no se puede comparar, sin importar lo que pase económicamente en el país, siempre se pagará la misma tasa (realizando los pagos de manera puntual).

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    ¿Cómo selecciono la hipoteca más barata?

    Elegir cuál es la hipoteca más barata no es una tarea sencilla, los bancos hacen este tipo de cosas lo más complicado posible y saltar de banco en banco por ti mismo es una tarea que te dejará cansado y confundido. Lo normal sería comparar las tasas de interés, pero lamentablemente este no es un indicador confiable para tomar la mejor decisión, pues además de pagar la tasa interés del crédito se tienen que pagar los siguientes factores:

     

    • Seguro de vida
    • Seguro de daños
    • Comisión por apertura
    • Comisión por administración
    • Avalúo
    • Gastos de investigación

     

    Por todos los pagos que se tienen que hacer, la tasa de interés no es referencia del costo real de la hipoteca, para poder comparar diferentes hipotecas el indicador más fiable es el CAT (Costo Anual Total). El CAT debe contemplar todos los gastos relacionados con la hipoteca, algunos bancos no toman todos los gastos para el cálculo del CAT.

    Es por esto que ofrecemos una solución a nuestros clientes, ya que Bancompara contempla todos los gastos involucrados para hacer la elección de tu hipoteca lo más transparente posible.

    Parece un universo de cosas a tomar en cuenta para elegir la hipoteca que más te convenga, podría llevarte cualquier cantidad de tiempo informarte, tanto, que podrías desesperarte y elegir la primera opción que se te presente, pero puede ser lo peor que hagas. Las personas que elijen una hipoteca después de comparar diferentes opciones, y que aceptan asesorías, logran ahorrár cientos de miles en sus hipotecas, algunos hasta medio millón de pesos.

    No hay hipotecas buenas e hipotecas malas; el abanico de productos que se ofrece actualmente es muy grande, y debes hacer un trabajo de investigación arduo para elegir la que tenga mayores beneficios de acuerdo a tus circunstancias actuales y la previsión de tu futuro.

    El acudir a diferentes bancos y hacer la gestión del trámite es un proceso largo, en promedio, se puede llevar seis meses de tu vida. Además de los inconvenientes como salir de tu trabajo, costos de traslados, etcétera. Haz uso de la tecnología. Bancompara te ofrece un simulador para que puedas comparar diferentes tipos de hipoteca, con instituciones financieras reconocidas. Puedes acceder a la página desde el dispositivo electrónico de tu preferencia (smartphone, tablet, computadora), pues tiene una interfaz responsiva y se adapta a todas las pantallas.

    La hipoteca perfecta para ti, podría no serlo para alguien más; sin embargo, lo que la hace ideal es que cumpla tus expectativas y no te quite el sueño. Comprar una casa debe ser una experiencia perfecta de principio a fin, asegúrate de que así sea considerando los puntos expuestos en este artículo.

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