Cómo saber cuánto cuesta tu inmueble.

    Seguramente alguna vez te han brillado los ojos al ir manejando y observar un letrero de “Se vende” en alguna casa que siempre te había gustado; te apresuras a anotar el teléfono de la lona y te dispones a marcar el número telefónico. Al otro lado de la línea el dueño, o en el mejor de los casos una inmobiliaria, toma tu llamada y, después de adornar las características del inmueble (como se acostumbra en el gremio), salta a mencionarte el precio. En ese momento el brillo de tus ojos se desvanece y solo terminas la llamada para pensar “están locos, cómo pueden pedir tanto por esa casa”. Esto es más común de lo que crees y la verdad es que puede ser que los dueños efectivamente tengan algún trastorno psiquiátrico o simplemente que en la ignorancia que los mortales tenemos, el precio simplemente te “suene” desorbitado.

    Estas discrepancias en la percepción del valor que debe tener un inmueble es una situación que en muchas ocasiones limita las posibilidades de venta de un inmueble. Es por ello que hoy en día contamos con una de las herramientas más útiles al momento de querer comprar o vender un inmueble: el avalúo.

    El avalúo es una estimación que se realiza respecto al valor monetario de un inmueble y para llevarlo a cabo se consideran las condiciones físicas, de uso, además de un análisis de mercado para poder determinar un valor adecuado para una propiedad.

    Si alguna vez te has visto involucrado en la compra-venta de un inmueble, sabrás que el avalúo no solo es una herramienta comercial, sino que tiene implicaciones en el proceso de autorización de créditos bancarios e incluso para efectos fiscales.

     

    Existen diferentes tipos de avalúo

    Avalúo Comercial

    El objeto principal de este avalúo es conocer el valor de mercado del inmueble con el fin de poder promocionar su venta o, por el otro lado, realizar una oferta de compra.

    En este caso el perito valuador considera las características constructivas, los materiales, la edad del inmueble y muchos otros factores que pueden incrementar o disminuir el valor de un inmueble determinado.

    Esta es una herramienta muy útil, dado que no son pocas las veces en las que las personas consideran que el valor de su inmueble es mayor a lo que el mercado, mediante la ley de la oferta y la demanda, está dispuesto a ofrecer. A esto se suma también el valor sentimental que muchas personas dan a sus casas y que generalmente tiene un impacto importante en el valor monetario que desean recibir por el inmueble.

    Es importante considerar que no por que hayas vivido en esa casa y ahí hayan nacido tus hijos y todos sean muy felices ahí, la propiedad va a valer más; la realidad es que, como en cualquier otro sector de la economía, lo importante es que haya gente dispuesta a pagar el precio que se establece, como te imaginarás si el precio es superior a lo que el mercado o, en este caso, el avalúo, establece, el resultado será que el tiempo de venta podrá prolongarse por mucho tiempo antes de que alguien se interese. Por el contrario, si el precio asignado es menor, a lo mejor se venderá rápidamente, pero habrás perdido en la negociación.

    Para realizar un avalúo comercial un perito acudirá a tu inmueble, revisará la escritura de este, tomará algunas fotos y recabará información sobre las condiciones del inmueble. Posteriormente llevará acabo un estudio de mercado. Es importante que incluso si solo requieres el avalúo para tu uso personal, acudas con algún despacho de prestigio para evitar cualquier problema con la estimación de los valores.

     

    Avalúo Catastral

    El avalúo catastral consiste en un análisis estadístico del valor de un terreno o inmueble a través de valores que establece el gobierno y mediante los cuales se establecen las obligaciones de pago de impuestos, como puede ser el Impuesto Predial.

    Con este tipo de avalúo lo que se establece es un valor no comercial, ya que solamente considera la ubicación y los metros cuadrados de construcción y de terreno.

    Este tipo de avalúo está diseñado para el pago de contribuciones fiscales y es una herramienta indispensable para que los notarios puedan determinar los impuestos a pagar durante una compra-venta.

    No te preocupes, para estos casos será la notaría quien enviará al valuador, por lo que únicamente deberás preocuparte por por abrirle la puerta en el día y hora que lo soliciten.

    En general, el resultado de los avalúos catastrales y comerciales llega a ser radicalmente diferente, siendo el avalúo comercial el que otorga valores más altos, considerando características más detalladas del inmueble.

     

    Avalúo Hipotecario

    Este tipo de avalúo esta destinado a determinar el valor de un inmueble de cara al trámite de un crédito hipotecario.

    Al igual que en el avalúo comercial, considera las características detalladas del inmueble, sin embargo, la principal diferencia es que debe cumplir con cierta normativa específica establecida por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).

    Este tipo de avalúo es altamente vigilado para evitar fraudes inmobiliarios, por lo que el perito valuador debe atenerse a parámetros establecidos para establecer el valor del inmueble.

    Generalmente, las instituciones de crédito, como los bancos, cuentan con convenios con valuadores para llevar a cabo el proceso y son asignados durante el trámite del crédito. Casi siempre el costo de este avalúo debe ser cubierto por el solicitante del crédito y forma parte de los requisitos indispensables.

    SI lo piensas con cuidado, tiene mucho sentido que los bancos pongan especial énfasis en el avalúo, ya que en los créditos hipotecarios la garantía de pago del crédito es el mismo inmueble, por lo que es de suma importancia que el valor del inmueble sea al menos igual al del monto que se pretende obtener como crédito. De esta forma los bancos aseguran sus recursos en caso de impago.

    Recuerda que nunca será posible obtener un crédito por un monto mayor al valor que arroje el avalúo del inmueble, por lo que es una buena idea que le solicites al vendedor un avalúo previo para evitarte dolores de cabeza durante el proceso del crédito.

    Dentro de este tipo de avalúos se encuentran también los requeridos por INFONAVIT y FOVISSTE, que deben cumplir con diferentes normas de acuerdo con el instituto y que únicamente pueden ser llevados a cabo por peritos autorizados

    Si quieres ahorrarte más dolores de cabeza durante el trámite de un crédito hipotecario, te recomiendo que visites Bancompara.mx, ellos son los mayores expertos hipotecarios en México y te ayudarán durante todo el proceso.

     

    Requisitos para Avalúo

    Salvo contadas excepciones, los documentos que requerirás para que el avalúo pueda llevarse a cabo son:

    • Escritura donde se especifiquen límites y colindancias
    • Croquis del predio e inmueble
    • Boleta predial
    • Boleta de agua

    Los costos de los avalúos podrán variar dependiendo a tu localidad y al perito que lo realice, sin embargo, para casos como Infonavit y Fovisste, existe un tope en cuanto al costo.

    Como puedes ver, los avalúos son herramientas muy útiles, y aunque existen muchas personas, tanto compradores como vendedores, que buscan evitar este costo, la realidad es que las consecuencias de no acudir con expertos pueden resultar catastróficas durante una compra-venta.

    Recuerda también que un avalúo puede ser una buena herramienta de negociación ante algún interesado y evitará que tus sentimientos o tu urgencia por vender o comprar te lleven a tomar decisiones incorrectas.

    Los avalúos, en teoría, funcionan como una parte imparcial para la asignación del valor de un inmueble, sin embargo, será conveniente también que te asesores de algún corredor inmobiliario para conocer las diferentes opciones de compra y venta de inmuebles en tu localidad.

    Por último, es importante que, además de los avalúos, consideres tu intuición y tu buen juicio al momento de comprar un inmueble. Como en cualquier negocio o decisión importante en la vida, tu sexto sentido tiene un papel fundamental.

    Considera que los inmuebles con muchos años de construcción, aunque aparentemente se encuentren en buen estado, pueden ser propensos a requerir reparaciones en las instalaciones hidráulicas o eléctricas, por lo que deberás considerar costos relacionados con este tipo de reparaciones.

    Algunas veces puede no ser descabellado el buscar propiedades que tengan algunos problemas de mantenimiento y que ayuden a que el valor del avalúo sea menor, esto te puede dar margen para realizar reparaciones por tu cuenta que en definitiva te resultarán menos costosas que si las llevara a cabo el propietario. No tengas miedo de animarte a realizar trabajos en un inmueble, hay muchas empresas especializadas en el ramo e incluso este tipo de propiedades podrían representarte un nicho de negocio para comprar y vender propiedades. El chiste, como en todo, es buscarle.

    Te recomiendo siempre al comprar o vender una propiedad utilizar los avalúos como un fiel punto de partida, pero recuerda que siempre también todo es sujeto de negociación. Platica con el valuador, seguramente él te podrá dar unos tips para aumentar el valor de tu propiedad.

     

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