Estos son los pasos para hacerlo.

Cada mes, cuando Paco paga la renta, siente que está tirando el dinero a la basura. Tiene tres años de casado con Carolina y su departamento se empieza a sentir pequeño, quieren tener un bebé. Carolina quiere un lugar para criar a sus hijos y descansar tranquilamente después de un largo día de trabajo. Una casa vecina siempre les ha parecido el lugar ideal para realizar sus sueños, lo malo es que no está a la venta, pero creen que eventualmente lo estará, y capaz que a buen precio.

La forma de avanzar a través de una transacción de compra de vivienda puede variar, pero muchos pasos son estándar. Por eso, te invito a que acompañemos a Carolina y Paco en su proceso, eso te ayudará a ilustrar esa cadena de eventos, que te hará sentir más seguro cuando tú quieras comprar tu primera casa o departamento.

Ordena tus finanzas

Comprar una casa empieza como un sueño o una ilusión y para materializarlo necesitamos una suma importante de dinero, por esa razón exige de una planeación y de conocer nuestra posición estratégica para sacar el mayor beneficio posible.

Carolina es la encargada de poner las finanzas de la pareja en orden, pues ella es más estructurada en sus gastos. Reducir los gastos superfluos es su primer objetivo, pues aunque ya tienen para el enganche de la casa, quieren hacer una aportación mayor, ya que desean que las mensualidades del crédito hipotecario no modifiquen demasiado sus costumbres de consumo.

Paco trabajó en un banco recién graduado de la universidad, por tanto, sabe que los prestamistas analizarán sus "tres C":

Calificación crediticia: harán una inmersión profunda en sus registro de pago de deudas;

Capacidad de pago, es decir, sus ingresos, ahorros, inversiones y garantías, todo en función del pago inicial y del valor de la propiedad que desean comprar; y

Confiabilidad: es probable que la entidad crediticia solicite una carta u otro tipo de pruebas de empleo para intentar predecir la probabilidad de que conserven su trabajo.

Dado que quieren tener un bebé, tienen que ser cuidadosos a la hora de formalizar la solicitud de crédito y especificar cómo mantendrán sus ingresos durante el tiempo que Carolina no pueda trabajar, de otra manera, se corre el riesgo de que el banco otorgue un crédito por una suma inferior o que decline la solicitud. Carolina no tiene problema al respecto, pues su empleo es formal y tiene derecho a tomar los días necesarios con goce de sueldo.

Ser cuidadoso tanto con el historial crediticio como en la forma de presentar la solicitud, serán factores importantes para conseguir una tasa de interés baja. Antes de solicitar el crédito hipotecario, Carolina y Paco se sientan un día a revisar su historial en busca de posibles errores o pagos que hubieran olvidado.

Tip 1. Recuerda que tienes derecho a un informe de crédito gratuito cada doce meses, así que consíguelo y verifícalo. Si tienes alguna duda sobre tu puntaje o quieres aumentar tu score, no dudes en utilizar Crediscore de Bancompara, esta herramienta te ayudará a conocer más sobre tu situación crediticia y cómo presentar la solicitud de crédito de manera beneficiosa, además, es totalmente gratis.

 

El préstamo hipotecario y dónde quieres vivir

La mayoría necesitamos un crédito hipotecario para comprar una casa, por eso siempre es una buena idea comprender el proceso del préstamo y saber cómo usar las aportaciones que has realizado al INFONAVIT, en caso de que tu trabajo te dé esa prestación. Encontrar la entidad financiera correcta es crucial para el éxito de la compra de vivienda.

Es un proceso complicado que puede llevar mucho tiempo y acabar con tu paciencia. Paco, con su experiencia en bancos, empezó la labor de encontrar las mejores condiciones, después de cinco semanas se encontraba perdido en un mar de folletos, contratos y llamadas de ejecutivos presionándolo para iniciar el trámite del crédito hipotecario.

Afortunadamente, Paco encontró a Bancompara. Entró en la página, abrió una cuenta y respondió algunas preguntas. Pronto, un asesor lo llamó, simularon un crédito con el dinero que tenían ahorrado para el enganche y sus sueldos actuales. Paco y su esposa pudieron comparar el costo real de todos los créditos que hay en el mercado. El asesor les ayudó con algunas dudas que tenían y los aconsejó para que tuvieran las mejores condiciones. Quedaron muy contentos con el servicio, todo sin salir de su casa.

El asesor de Bancompara los acompañó durante todo el proceso del tramite con el banco que eligieron y en un plazo corto ya tenían una carta de aprobación del banco, con esa carta podían iniciar el proceso de compra.

Una vez que Carolina y Paco tuvieron la carta del banco, sabían cuánto les prestarían, entonces conocían su presupuesto, por tanto, dónde buscar la casa. Sabían que si no elegían bien la ubicación de su casa, esto podría quitarles libertad. Entonces hicieron una lista sobre sus necesidades y deseos. Priorizaron los siguientes factores:

  • Calidad de los servicios públicos (agua, alumbrado, parques, etc)
  • Acceso a la zona, tanto en coche particular como en transporte público.
  • Oferta amplia de escuelas y desarrollo social (club deportivo, academias de música, restaurantes, cines, etc.) para ellos y sus futuros hijos.
  • Seguridad.

Agentes inmobiliarios

Dado que Carolina se caracterizaba por su buen gusto, fue la encargada de buscar la casa. Leía anuncios clasificados en Internet y en los periódicos. Compró revistas especializadas, pero no encontraba todo lo que querían. Pensó en contratar a un agente inmobiliario.

Tip 2. Los agentes de bienes raíces pueden representar tanto a compradores como a vendedores. La función de los agentes inmobiliarios es: promover los inmuebles que tienen a cargo, revisar documentación y resolver posibles problemas; determinar el valor del inmueble y ayudar a su cliente al momento de la negociación.

 

Carolina se puso en contacto con varios agentes inmobiliarios, pero se dio cuenta de que le ofrecían casas que ya tenían mucho tiempo en el mercado inmobiliario, y eso no le daba buena espina, además, estaba el asunto de la comisión, que en caso de cerrar el trato le cobraría el 5% sobre el valor de la transacción.

Esto hacia creer a Carolina que el agente inmobiliario tenía un conflicto de interés, pues entre más pagara por la casa, mayor sería su comisión, por tanto, no estaba muy interesado en ayudarle a conseguir un buen precio.

Le recomendaron contratar a un agente que sólo representara sus intereses, pero Carolina estaba decepcionada. Entonces habló con Paco y decidieron ir a la casa vecina que siempre habían querido con la carta de aprobación que les dio el banco y hacer una oferta. Los dueños de la casa sintieron que era una oferta atractiva y firmaron un acuerdo para iniciar labores de inspección del inmueble y revisión de documentos para llegar a una propuesta económica final.

Tareas previas a la propuesta de compra

Comprar un inmueble nuevo o usado no es cosa simple, por eso recomiendo consultar a un experto que analice detenidamente la estructura y características del inmueble (insisto, aunque sea nuevo el inmueble). También puedes requerir la asesoría de un abogado que te diga si los papeles de la vivienda están en regla. Así sabrás si estás pagando un precio justo, si estás comprando un problema o si tienes más herramientas para negociar un precio final.

Además, necesitarás un documento de tasación para que el banco formalice el préstamo, pues necesita asegurar que te prestarán dinero por algo que vale lo que estás pagando por él, pues recuerda, el inmueble quedará en garantía para que cubras el préstamo. Entonces necesitas ser muy cuidadoso con los costos ocultos del inmueble.

Carolina se dio a la tarea de conseguir el abogado, pues conocía a muchos por su trabajo, y Paco contrató a un ingeniero que tenía experiencia como Director Responsable de Obra. Quedaron con los dueños de la casa y un sábado hicieron la inspección de la casa y de los papales.

Haz una oferta

Para fortuna de Carolina y Paco, la casa estaba impecable en cuanto a documentos y sólo tenía unos problemas de humedad, aunque la estructura no tenía problemas. Entonces comenzaron las negociaciones. La verdad es que el matrimonio no tenía mucho margen de negociación, pues la casa estaba en buen estado y era la casa que deseaban.

Después de varias reuniones, propuestas y contrapropuestas, llegaron a un precio final. Aunque no pudieron bajar el precio de la casa, el antiguo dueño se ofreció a cubrir los costos de quitar la humedad y pintar toda la casa. Procedieron a firmar un contrato de compraventa. En este punto es recomendable tener un asesor legal, de no tenerlo, no dudes en preguntar a Bancompara, seguro ellos te pueden ayudar.

Un contrato de compra venta debe contener la siguiente información:

  • Datos del comprador y vendedor. Nombres completos y el domicilio de los involucrados en la transacción. El vendedor, deberá proporcionar toda la información que permita verificar la legalidad del título de propiedad y su facultad para realizar la operación.
  • Detalles del inmueble. Número de registro, ubicación exacta, metros cuadrados de terreno y construcción, manifestar que la casa fue construida con los materiales adecuados y cuenta con los servicios instalados. El vendedor tendrá que especificar el valor comercial de la vivienda, en caso de que el inmueble tenga gravamen, debe quedar especificada su fecha de cancelación.
  • Precio de venta de la vivienda. La cantidad exacta en número y letra, así como la forma de pago y la fecha en que se efectuará.
  • Fecha de entrega del inmueble. Al momento de firmar el contrato de compraventa y efectuar el pago, legalmente el inmueble ya es tuyo, sin embargo, la fecha de entrega puede ser posterior.
  • Penalizaciones. Establecer penalizaciones, en caso de que alguna de las dos partes (comprador o vendedor) incumplan alguna de las cláusulas, te ahorrará muchos problemas, además, motivará a todos a cumplir con lo acordado.

Evitar y corregir problemas de última hora

Dado que los antiguos dueños de la casa vivían en ella al momento de hacer la compra, llegaron a un acuerdo con Carolina y Paco para que les concedieran 60 días después de haber hecho el pago para mudarse y hacer los trabajos acordados.

Ese fue un momento de mucha emoción para Carolina y Paco, pues ya eran dueños de la casa, aunque todavía no la podían ocupar. En este proceso fueron muy cuidadosos todos los involucrados en la transacción de mantener la comunicación abierta. Incluso, Paco fue el encargado de verificar todas las reparaciones.

Tip 3. Si compraste una casa que no está terminada o requiere arreglos, debes estar al tanto de las obras, o pueden modificar la casa y con ello afectar el cierre del trato.

Antes de que se cumpliera el plazo de 60 días, Carolina y Paco pudieron disponer de su nueva casa.

Camino al cierre

Aunque el contrato de compraventa tiene validez legal, para completar el proceso es necesario inscribir ese contrato en el Registro Público de la Propiedad. Este organismo es el encargado de certificar la validez del contrato y avala la titularidad de la propiedad. La figura legal que hace ese trámite es el Notario Público.

También en ese proceso Bancompara asesoró al joven matrimonio, pues el banco que otorgó el crédito hipotecario tiene que anexar una escritura sobre la hipoteca y las condiciones bajo las cuales fue concedido el préstamo.

Entonces ahora sí, Carolina y Paco se vistieron de gala para acudir con los antiguos propietarios de la casa, un apoderado del banco que otorgó el crédito hipotecario, el asesor de Bancompara y el Notario, quien leyó la escritura y comprobó que no faltara ningún documento, es decir:

  • Comprobante de no adeudos sobre la vivienda.
  • Desglose de los gastos de la operación de compraventa y las condiciones del crédito.
  • Cédula de habitabilidad (en caso de que la casa sea nueva, se solicita la licencia de primera ocupación).

La firma de la escritura se llevó sin contratiempos, al finalizar, con una sonrisa indescriptible, Carolina y Paco organizaron una cena en su nueva casa para celebrar junto a su familia.

Esperar lo inesperado

Este fue el proceso de compra de Carolina y Paco, afortunadamente para ellos, tuvieron suerte y, aunado a una buena planeación, pudieron conseguir lo que deseaban. Espero esta historia te sirva de guía general de compra de vivienda, pero recuerda que cada proceso es distinto y encontrarás problemas específicos que irán en función de tus necesidades, deseos, finanzas y la manera en que resuelves los problemas, ya sea en solitario o en pareja.

En cualquier caso, puedes estar seguro de que recibirás la mejor atención por parte de los asesores de Bancompara, quienes te explicarán tantas veces como sea necesario el paso del proceso en el que te encuentres, pues en Bancompara entienden que estás comprometiendo mucho dinero e ilusiones en la compra de una casa.

 

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