¿Cuántos tipos de hipoteca existen?

Posted by Luis Antonio Moreno on 14/03/19 02:21 PM

La oferta hipotecaria es vasta, por lo que elegir una es un proceso complejo pero beneficioso para el consumidor, pues al haber competencia, las condiciones para los clientes mejoran.

La adquisición de una casa es, probablemente, la compra más importante que hará una persona en su vida. Cuando una persona ha elegido la casa que quiere, tiene el dinero para el pago inicial y piensa solicitar un crédito, debe estar muy emocionada, y esa emoción algunas veces interfiere en nuestra toma de decisiones.

Me he encontrado con muchas personas que simplemente acuden al banco en el que tienen su cuenta, ya sea porque ahí cobran o por alguna otra razón y solicitan su crédito hipotecario, este procedimiento no necesariamente es el mejor y te puede costar mucho dinero. Aquí te platicaré los distintos tipos de crédito hipotecario que existen y una manera eficaz de conseguir el mejor.

La oferta hipotecaria es vasta, por lo que elegir una es un proceso complejo pero beneficioso para el consumidor, pues al haber competencia, las condiciones para los clientes mejoran. Para obtener las condiciones que más nos beneficien es necesario conocer toda la información de todas las hipotecas que están en el mercado, antes de firmar un contrato. Independientemente de las condiciones particulares que ofrezca cada financiera, en México se utilizan siete tipos de crédito, que son: Tasa fija, tasa variable, tasa mixta, cuota fija, multidivisa, tasa de interés creciente y tasa de interés decreciente.

Hipoteca de tasa fija.

En este tipo de hipoteca el interés se fija al momento de firmar el contrato y se mantiene a lo largo de todo el periodo de amortización de la deuda. Es la más elegida por los compradores y la que más se recomienda, por ofrecer al prestatario la seguridad de conocer desde el principio el monto de la mensualidad y el precio total de la hipoteca a pagar.

Las ventajas son: las mensualidades se mantienen igual o disminuyen si anticipas pagos. Las subidas de la tasa de interés de referencia del país y otras variables macroeconómicas no afectan a tu hipoteca. Esto hace más sencillo calcular los gastos fijos y gestionar el presupuesto familiar.

Algunas desventajas son: las financieras no otorgar este tipo de créditos por plazos muy lagos, quince años es comúnmente el plazo más largo; esto tiene como consecuencia que las mensualidades son muy altas, a menos que hayas dado un porcentaje alto de enganche. Adelantar pagos no es tan fácil, suelen fijarse montos mínimos, comúnmente el monto de una mensualidad, o cobrar comisiones por pagos adelantados. Finalmente, si la tasa de interés de referencia disminuye, no te verás beneficiado.

Hipoteca de tasa variable.

En este tipo de hipotecas el interés va fluctuando en función de un índice y un margen referencial. Este índice es la tasa de interés de referencia proporcionado por el Banco de México, y el margen de referencia es lo acordado por cada institución financiera. Una vez que se firmó el contrato del crédito, cada año, normalmente en la misma fecha que se firmó el contrato, se hace un ajuste de la tasa de interés que se cobrará, y la mensualidad podrá aumentar o disminuir según haya sido el ajuste.

El mayor beneficio de elegir este tipo de hipoteca, es que puede bajar la mensualidad y reducir tu deuda al momento del ajuste de la tasa de interés. Además, con este tipo de hipoteca es viable que te otorguen un crédito de larga vida, por ejemplo, a veinte, treinta e incluso cuarenta años, por lo que las mensualidades serán más bajas que en una hipoteca de tasa fija. Las comisiones suelen ser más bajas o incluso nulas y generalmente se pueden adelantar pagos sin un monto mínimo.

El principal inconveniente es el riesgo de que la tasa de interés aumente y con ella tu deuda y la mensualidad. Esto va íntimamente ligado con la situación macroeconómica del país, por lo cual debes estar atento al diferencial que define el interés de tu hipoteca, junto con el índice de referencia. también a las cláusulas aceptadas al firmar el contrato.

Hipoteca de tasa mixta.

Estas hipotecas tienen un interés que se divide en dos tramos: una tasa de interés fija y una tasa de interés variable. Las entidades financieras suelen aplicar un interés fijo en los primeros años de la hipoteca y un interés variable a la postre.

Las ventajas, que tus mensualidades se rigen por un interés fijo cuando los índices de referencia están al alza. Puedes conseguir un crédito a largo plazo, como si fuera una hipoteca de tasa variable, pero con mensualidades más bajas que si fuera un crédito de tasa fija.

Puntos desfavorables, tendrás que asumir el riesgo de pagar una tasa de interés alta en el largo plazo, en otras palabras, estarás pagando una hipoteca cara.

Hipoteca de cuota fija.

Es una variante de las hipotecas de interés variable y fijo. En este caso la mensualidad no se ve afectada, siempre será la misma, pero si el interés de referencia sube, se alarga el plazo del crédito, mientras que si baja, se paga en menos tiempo la hipoteca.

La ventaja es que el comprador puede beneficiarse de una posible baja de la tasa de interés y, en caso de que suba, su mensualidad no se verá afectada. Sólo el tiempo en que pagará el crédito.

La desventaja, se desconoce cuándo se terminará de pagar el crédito. Las comisiones que cobra el banco suelen ser altas.

Hipotecas multidivisa.

Son un tipo de crédito que otorga el banco para que podamos pagar nuestra hipoteca en una moneda distinta al Peso. Podemos contratar nuestra hipoteca en Yenes, Dólares, Euros, etc. Puede resultarnos ventajoso debido a que el interés corresponde a las monedas en las que contratamos, que suele ser más bajo que el interés del Peso.

No son comunes este tipo de créditos en México, pero hay créditos que son más comunes en este país y que son equiparables a los multidivisas; son aquellos que están cotizados en Unidades de Inversión (UDIS) o en veces salario mínimo (VSM).

La virtud de estos créditos es que suponen mensualidades más bajas. Además, las condiciones para anticipar aportaciones son favorables.

Si contratas este tipo de crédito podría ser perjudicial, porque estás muy expuesto a las fluctuaciones del mercado y, generalmente, la deuda termina aumentando, aunque es posible comprar seguros que te cubran contra fluctuaciones muy grandes.

Tasa de interés creciente.

Este tipo de créditos te permiten pagar una mensualidad accesible, pues la tasa de interés es baja en los primeros años del crédito. Posteriormente, la tasa de interés irá aumentando y con ello las mensualidades. La institución financiera debe indicarte el esquema de pagos mediante una tabla de amortización.

Este tipo de crédito es ideal para gente joven que inicia su vida laboral y tiene buenas perspectivas de que su ingreso vaya aumentando con el tiempo.

Tasa de interés decreciente.

Es poco común que se otorguen este tipo de créditos y, generalmente, están reservados para clientes con una calificación crediticia muy alta. Cuando un acreditado realiza una cantidad de pagos consecutivos en el tiempo establecido con anticipación, la institución financiera le ofrece una tasa de interés menor. Normalmente, estos descuentos se aplican sólo en los primeros años del crédito.

Beneficios vinculados a las hipotecas.

Cuando uno va a contratar un producto financiero en un banco, generalmente le ofrecen otros productos vinculados, “ventas atadas” se les llama comúnmente, y está prohibido que te obliguen a contratarlos si no te convienen. No los veas como una amenaza. Analízalos, pueden ser beneficiosos, y si no te convencen, estás en todo tu derecho de rechazarlos.

Los típicos productos vinculados son el seguro de hogar, seguro de vida y plan de pensiones. Los seguros son obligatorios y aunque los puedes contratar en otra aseguradora, habitualmente el banco que te otorga el crédito te da el mejor precio. Debes tener cuidado de no contratar servicios que no sean obligatorios y que incrementen el costo de tu hipoteca, por ejemplo, una tarjeta de crédito.

Hipotecas de acuerdo al perfil del cliente.

Dentro de los esquemas planteados anteriormente, los bancos han diseñado créditos hipotecarios con diferentes características y requisitos que hacen más sencillo para algunos clientes acceder a ellos.

Hay productos hipotecarios diseñados para gente entre 18 y 24 años, y que toman como ventaja lo que para otros podrían ser inconvenientes, es decir, la poca edad y los escasos ahorros. Otros perfiles para los cuales suelen diseñarse productos hipotecarios es para asalariados, trabajadores por cuenta propia (que no tienen manera de comprobar ingresos) y para mujeres.

¿Cómo elegir tu hipoteca?

Parece un universo de cosas a tomar en cuenta para elegir la hipoteca que más te convenga, podría llevarte cualquier cantidad de tiempo informarte, tanto, que podrías desesperarte y elegir la primera opción que se te presente, pero puede ser lo peor que hagas.

No creo que haya hipotecas buenas e hipotecas malas; el abanico de productos que se ofrecen actualmente es muy grande, y debes hacer un trabajo de investigación arduo para elegir la que tenga mayores beneficios de acuerdo a tus circunstancias actuales y la previsión de tu futuro.

El acudir a diferentes bancos y hacer la gestión del trámite es un proceso largo, en promedio, se puede llevar seis meses de tu vida. Además de los inconvenientes como salir de tu trabajo, costos de traslados, etcétera. Haz uso de la tecnología. Bancompara te ofrece un simulador para que puedas comparar diferentes tipos de hipoteca, con instituciones financieras reconocidas. Puedes acceder a la página desde el dispositivo electrónico de tu preferencia (smartphone, tablet, computadora), pues tiene una interfaz responsiva y se adapta a todas las pantallas.

Al ser asesorado por Bancompara ahorras tiempo. Todo el proceso, desde que eliges la casa hasta que te la entregan, te tomará una media de seis semanas. También ahorrarás dinero, pues Bancompara le está ahorrando cientos de miles de pesos en promedio, en intereses, a cada uno de sus clientes al escoger la hipoteca ideal. Lo mejor de todo: no tiene costo para ti.

 

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