¿Con lo que pagas de renta, puedes comprar una casa ? No estés tan seguro.

Cuando te casas, te independizas o simplemente te ves en la imperiosa necesidad de buscar donde vivir, existen un montón de ideas que cruzan por tu mente, y no solo sobre cómo vas a decorar tu nuevo hogar, si no sobre las alternativas que existen y el impacto financiero que este hecho tendrá en tu vida.

Para muchos, rentar es la opción más sencilla, o la única, cuando aún no llega la herencia perdida de ese tío lejano; para otros resulta un sinsentido perder dinero que no generará un patrimonio. Los enfoques son muchos y ambas partes tienen razón de una u otra forma.

Lo que es importante al momento de decidir, es tu situación financiera actual y no tanto la idea de si el rentar o el comprar es una mejor alternativa, recuerda que nada es blanco o negro y que el resultado a esta interrogante tiene que ver más contigo que con la opción que elijas.

Incluso, muchas personas, entre ellas gran parte de los millennials, eligen rentar por cuestiones ajenas al aspecto financiero, esto puede ser la posibilidad de cambiar de residencia y no tener ataduras a un lugar específico o el hecho de ser alguna especie de nómada digital, tan de moda estos días. Es por esto por lo que factores como tus sueños y planes futuros se vuelven un factor determinante en la toma de decisión de comprar o rentar. 

Por otro lado, para las personas un poco más tradicionales, la idea de contar con una casa propia se mantiene como uno de los objetivos financieros y familiares más importantes; la posibilidad de contar con un patrimonio “en ladrillos” o de poder dejar un bien inmueble a los hijos, les resulta inspirador. Para quienes por una u otra razón aún no lo logran, uno de los pensamientos más comunes es “no tiene sentido pagar una renta si ese mismo dinero se podría destinar al pago de una hipoteca”, sin embargo, esto no es tan simple como podría parecer, por lo que el día de hoy te voy a explicar por qué una cosa no tiene nada que ver con la otra.

¿Por qué no es comparable la renta y la mensualidad de una hipoteca?

Si actualmente pagas una renta de $20,000 seguramente te estarás imaginando que con un pago mensual de hipoteca equivalente podrías estar comprando una propiedad nada despreciable, sin embargo, considera lo siguiente:

Gastos adicionales

Cuando rentas es posible que obtengas cierta tranquilidad, no debes preocuparte de pagos extraordinarios como el mantenimiento del inmueble, pagos de predial o si el muro se cuarteó por el temblor; por el contrario, al comprar, adicional al pago mensual de la hipoteca, deberás cubrir una serie de costos que de inicio no habías considerado.

Piensa que cualquier persona que decide poner una propiedad en renta debe tomar parte de la renta que recibe para cubrir esos gastos, al menos si es lo suficientemente previsor. Es por esto por lo que para poder comparar el costo mensual de una hipoteca con el costo de una renta deberás considerar que la renta que pagas equivale más o menos al 50% del pago de una hipoteca.

En pocas palabras, si actualmente pagas $20 mil de renta, quiere decir que podrías estar haciendo frente a una hipoteca mensual de $10 mil. Seguramente sientes que esta es una afirmación un poco radical, sin embargo, existen fundamentos financieros para realizar esta aseveración.

Un estimado de los costos de mantenimiento anual de una casa es del 1% al 3% del valor total de la propiedad, esto pensando que el constructor no te dio gato por liebre. Esto quiere decir que si tu propiedad tiene un valor de $4,000,000, el costo anual acumulado de mantenimiento sería de $40,000, esto quiere decir que a tu pago mensual deberías adicional al menos un fondo de poco mas de $3,300 pesos mensuales por concepto de mantenimiento y reparaciones.

Si vives en un fraccionamiento, también deberás considerar las cuotas de mantenimiento de los condóminos, que pueden representar un gasto de $2,000 o más en áreas residenciales.

También, considera el pago del impuesto predial, que, aunque muy variable dependiendo de la zona donde se encuentre el inmueble, puede representar un desembolso importante, y deberás pagarlo de manera anual.

Enganche e intereses

Otro punto para tomar en cuenta es el enganche que tienes que dar para adquirir una propiedad. En el mejor de los casos las instituciones bancarias te prestarán entre el 80% y 90% del valor de la propiedad. Esto es lógico, dado que al ser la propiedad la garantía del crédito, el banco necesita contar con un margen de utilidad en caso de impago.

Entonces, si planeas adquirir la propiedad de 4 millones, deberás tener en tu bolsa al menos 400 mil pesos para iniciar, además de considerar que existen gastos adicionales como avalúos, gastos de escrituraciones y comisiones por apertura, que, aunque en ocasiones pueden ser financiados, pueden incrementar el costo inicial de la propiedad hasta en otros 200 mil pesos o más. Como verás, este punto puede representar un “deal breaker” inicial para muchas personas. Es cierto que existen alternativas, como puede ser utilizar el monto de tu ahorro en la subcuenta de vivienda a través del Infonavit, pero sin lugar a duda es una de las primeras cuestiones que deberás considerar para evitarte decepciones.

Otro punto importante que a veces olvidamos son los intereses. Como en cualquier crédito, los intereses representan el costo del dinero. Piensa que, en una hipoteca con una buena tasa, digamos un 9.7% anual, el costo que pagarás se estará incrementando año con año.

Además, la mayoría de las hipotecas contemplan pagos de intereses mayores al inicio del crédito, por lo que, si lo piensas bien, lo que estarás pagando será el costo del crédito más que la propiedad.

Seguros

Los seguros, aunque si como buen mexicano no eres muy dado a contratarlos, son obligatorios en el caso de las hipotecas, incluyendo seguro por daños y seguro de vida del acreditado. El monto de estos va ligado al valor de la propiedad y se deberá incluir en tu mensualidad.

Para que tengas una idea de cómo se ve una mensualidad de una hipoteca, te pongo este ejemplo:

Valor de la propiedad:

$ 4,000,000.00

El Banco te presta:

$ 3,400,000.00

Plazo

20 años

Ingresos requeridos

$ 91,690.87

% de financiamiento

85.0%

Tasa de interés anual fija

9.65 %

CAT sin IVA

11.4 %

 

Gasto inicial total:

$ 841,500.00

Comisión de apertura $ 34,000.00

Estudio socioeconómico SIN COSTO

Avalúo (Incluye IVA) $ 7,500.00

Enganche desde $ 600,000.00

Gastos notariales $ 200,000.00

 

Pago mensual total:

$ 30,945.67

Pago mensual del crédito $ 28,225.67

Seguro de Vida $ 1,700.00

Seguro de daños $ 1,020.00

 

Como puedes ver, no es lo mismo rentar que comprar, pero no te desanimes, existen muchas ventajas de adquirir una propiedad, siempre y cuando puedas permitírtelo.

La primera y más evidente es la adquisición del activo y la creación de patrimonio a largo plazo, también existe la posibilidad de monetizarlo desde el inicio o en el futuro mediante la renta de la propiedad, así como beneficios fiscales para deducir los intereses por el pago de hipoteca.

Pero no es para todos, lo primero que debes hacer es llevar a cabo un minucioso análisis de tus finanzas para que esta alternativa de creación de patrimonio no termine por aniquilar el tuyo.

Ten en cuenta que una hipoteca representa un compromiso a largo plazo, por lo que, aunque todos estamos expuestos a imprevistos, es importante poder tener un nivel de certeza considerable para saber que podremos hacer frente a nuestro crédito.

En segundo lugar, deberás tener presentes tus necesidades personales y familiares actuales y futuras y, en caso de decidir comprar, tenerlas en cuenta para realizar una elección adecuada. En el caso de las rentas, al ser plazos anuales, es mucho más sencillo adecuarte de acuerdo con tus finanzas y con tus necesidades.

El comprar una casa, más que una solución de vivienda provisional, representa un plan de vida que te costará mucho esfuerzo, pero que también ofrece sus recompensas.

Si después de analizar tus finanzas has decidido comprar, te recomiendo que te acerques a Bancompara.mx. Ellos cuentan con una plataforma que te permite comparar las principales alternativas de crédito hipotecario de las instituciones financieras más importantes en México. También podrás precalificar tu crédito e incluso llevar a cabo el proceso completo con ellos. Sin duda es la mejor alternativa disponible en el mercado, y lo mejor de todo: es totalmente gratis.

Por último, recuerda que en estos casos ninguna alternativa es 100% mejor que otra, todos tenemos circunstancias y necesidades distintas, por lo que en tu caso particular lo que es muy bueno para alguien más puede resultar una pésima decisión. Y, como toda en la vida, no siempre el factor financiero debe ser el decisivo.

Como siempre lo recomiendo, tómalo con calma y compara alternativas, no te dejes llevar por impulsos momentáneos que a la larga te pueden dar muchos dolores de cabeza. Como dice un buen amigo, “no son enchiladas”

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