¿Cuándo es buen momento para comprar casa?

Encontré a mi amigo Francisco hace unos días, decidimos tomar un café para ponernos al día. Me contaba sobre los éxitos que ha conseguido a nivel profesional. Me da gusto que le vaya bien, aun así, lo noté afligido. Sin más dilación, me animé y pregunté si le pasaba algo más. Me contó que el pasado catorce de febrero organizó una cena romántica para su novia en el departamento donde vive, pero su roomie había sido inoportuno y todo había terminado en un desastre. Desde entonces no se sentía feliz de seguir viviendo ahí y tampoco quería seguir compartiendo departamento.

Pregunté si pensaba comprar casa o qué tenía en mente. Sonrió y dijo, “claro, tú me puedes ayudar: estoy entusiasmado con un departamento que vi, pero no sé si sea un buen momento para comprar un inmueble. ¿Qué me aconsejas? Quiero tu opinión de experto”, apuntó. Agradecí la confianza y le comenté que yo veía dos factores importantes para saber si era buen momento de comprar un inmueble: 1) el entorno macroeconómico y 2) la situación financiera personal.

Entorno macroeconómico.

Comencé a explicarle el entorno macroeconómico en el que está México, que, si bien el crecimiento económico no es acelerado, tampoco se espera un retroceso, el Producto Interno Bruto (PIB) se espera que crezca este año 1,5 por ciento. Con este tipo de crecimiento, no se vislumbra un alza en las tasas de interés, lo cual nos ayudará a conseguir un préstamo hipotecario barato. Finalmente, la inflación se ha mantenido en un rango del 3 al 4 por ciento en los últimos años y se espera que así se permanezca. Mientras le explicaba esto, yo me sentía como pez en el agua, sin embargo, notaba a Francisco más confundido e incluso desanimado.

Francisco fue al baño, yo pensaba en la explicación anterior y me di cuenta que en realidad sólo hay un factor. ¿Cómo están las finanzas personales del posible comprador? Cuando regresó del baño le pedí una disculpa por mi falta de empatía y le propuse que comenzáramos de nuevo.

Situación financiera personal.

Tomé una hoja y le hice un planteamiento de cinco puntos para saber si él estaba en un buen momento para comprar un inmueble. Aquí te comparto los cinco puntos que tomamos en cuenta, por si lo quieres usar como guía, pues como dije anteriormente, la situación personal es fundamental a la hora de tomar esta decisión.

  • 1. Elegir el inmueble que se quiere comprar.
  • 2. Definir el presupuesto.
  • 3. Definir el enganche.
  • 4. Costos adicionales de la casa.
  • 5. Costo total del crédito.

Con estos temas en mente, pedimos otra taza de café y comenzamos nuestro análisis, Francisco, mucho más entusiasmado participó activamente.

#1. Elegir la casa.

En el caso de Francisco, es su primera vivienda, este no es un dato menor. Generalmente, cuando las personas están buscando por primera vez una casa o departamento es muy fácil que se dejen llevar por el sentimiento, y cuando aparece ese inmueble que nos arrebata el corazón y la mente, empezamos a acomodar los muebles y a imaginarnos con nuestra familia allí. Nos parece fácil adquirir un compromiso a largo plazo, como lo es un crédito hipotecario, con la esperanza de que nuestra situación económica mejore en el futuro. Esto no necesariamente es así.

En este sentido, recomiendo tener en cuenta puntos como, ¿Para qué quiero una casa? ¿Cuáles son mis necesidades de espacio? ¿Dónde puedo vivir? A todos nos gustaría vivir en zonas céntricas de la ciudad, sin embargo, estás son más caras. Más adelante, abordaré algunas reglas que te ayudarán a configurar mejor tu presupuesto. Si el inmueble que deseas requiere que flexibilices estás reglas, pero es la casa o departamento de tus sueños, entonces hazlo, el conseguir algo que te ilusiona mucho seguramente te hará crecer como persona, pero trata de no sobrepasar estas guías o lo más seguro es que termines comprando un problema.

#2. Definir el presupuesto.

Una vez hayas elegido la casa que quieres, viene un tema crítico: el presupuesto. Comprar casa no es algo que se haga de la noche a la mañana, requiere de un nivel de compromiso importante y mucha disciplina, pues dependiendo de la casa que quieras requerirás de por lo menos doscientos o trescientos mil pesos para el enganche de la casa.

Elegir primero la casa y después el presupuesto es un tema muy personal. Si decides elegir la casa primero, puede que te sientas más motivado, pues de la vista nace el amor. Por otro lado, si calculas primero un presupuesto y después eliges la casa, tendrás una idea más clara de lo que puedes comprar cuando te lances a la búsqueda.

Es probable que pase un tiempo entre cuando viste la casa que te enamoró y cuando tuviste el dinero necesario para adquirirla, y que, entonces, ya no esté a la venta. No te desanimes, es más fácil encontrar otra casa que incluso te guste más, pues el trabajo más difícil es reunir el dinero necesario para el enchanche, y ya lo hiciste.

Si quieres saber exactamente cuánto te prestaría el banco según tu situación financiera y tu enganche, puedes entrar al simulador de Bancompara.mx en donde puedes hacer todos los cálculos e, incluso, puedes Pre-aprobarte para obtener una respuesta más certera.

#3. El enganche.

Déjenme ponerlo en términos llanos, el enganche es esa barrera que separa a las personas que logran hacerse de una casa y los que rentan toda la vida. Se requiere de tiempo, constancia, paciencia y mucha fuerza de voluntad para reunirlo. Pues ya que se tienen 200 mil pesos, por decir una cifra, es muy fácil tomar un poquito e irse de vacaciones, y luego resulta que no fue tan poquito lo que se tomo, y en fin se vuelve un cuento de nunca acabar. Por eso, hay que fijarse una meta en la cabeza para que sea más difícil faltar a ese compromiso con nosotros mismos: la formación del patrimonio.

Aquí propongo tres estrategias para que puedas reunir el monto del enganche de manera efectiva y no mueras en el intento.

  • Se metódico y paciente. No ahorres lo que te quedó al final de la quincena, pues generalmente no queda nada. Más bien genera una deuda contigo mismo; destina un porcentaje de tu ingreso y deposítalo en una cuenta que no toques. Actualmente, muchos bancos ofrecen, a través de sus portales, la posibilidad de invertir dinero en un plazo específico, puede ser desde un día. El beneficio económico es muy bajo, pero recomiendo hacerlo por el hecho de no tener la tentación de auto-prestarte. En caso de una emergencia, lo puedes volver liquido casi de inmediato.
  • Reduce los gastos hormiga. Si todos los días compras café, fumas, comes dulces, pan, etcétera, no lo hagas. Todos esos gastos que no te dan un beneficio real, que incluso le están haciendo mal a tu salud, redúcelos.
  • Guarda los ingresos adicionales. Aguinaldo, bonos, ingresos por trabajos extras, sugiero que todos esos ingresos los destines al ahorro para el enganche de tu casa. Tú eliges en qué porcentaje, pero yo recomiendo que sea por lo menos 50%.

No olvides, si eres empleado público o privado y tienes prestaciones como INFONAVIT o FOVISSSTE, ya llevas un camino recorrido y puedes usar el capital que tienes ahorrado en tu subcuenta de vivienda para pagar el enganche, los gastos de escrituración o el costo mismo de la casa. Con esta estrategia verás que en poco tiempo tendrás el dinero que necesitas.

#4. Costos adicionales de la casa.

Recuerda que en México se paga un impuesto de adquisición de inmuebles, a eso debes agregar los honorarios de notario público y los derechos de inscripción al registro público de la propiedad. Estos gastos y certificaciones rondan el 8% del valor de la casa.

En caso de que la casa no sea nueva, puede que haya que hacer reparaciones o adecuaciones, antes de habitarla.

#5. Costo total del crédito.

Para saber cuál será el costo total del crédito deberás tomar en cuenta el monto del enganche, la tasa de interés, la duración del crédito y los seguros asociados al crédito hipotecario, estos comúnmente son: seguro de vida y de desempleo.

Si bien hay instituciones bancarias que te aprueban el crédito dando sólo el 10% del valor de la casa como enganche, no recomiendo dar menos del 20%, esto con la finalidad de que tu mensualidad no sea tan alta. Aquí señalo las reglas que cualquier experto recomienda a la hora de contratar un crédito hipotecario, al cual hago referencia en el segundo párrafo de Elegir la casa. Paga por lo menos 20% del enganche; las mensualidades no deben rebasar el 25% de tus ingresos mensuales; la tasa de interés, de preferencia que sea fija.

La tasa de interés para crédito hipotecario está referenciada en un bono a diez años, si quieres saber en qué nivel histórico se encuentra, puedes consultar esta liga https://mx.investing.com/rates-bonds/mexico-10-year

Aunque se recomienda contratar el crédito hipotecario con tasa fija, te aconsejo que te informes sobre los créditos de tasa mixta. Esto quiere decir que en la primera mitad de la vida del crédito la tasa de interés es baja, y en la segunda mitad es más alta. Esto dependerá de tu situación financiera actual, pero es una alternativa que me parece muy atractiva, pregunta a un asesor.

Si conoces estos componentes de tu crédito podrás saber el costo total de tu crédito y elegir el que más te convenga. Te recomiendo usar el simulador de Bancompara. Ayudará a que veas de manera muy clara cuánto dinero necesitas.

Además, en Bancompara podrás tener un comparativo entre varias instituciones financieras como Banamex, BBVA Bancomer, Santander, HSBC, sólo por mencionar algunas, para que conozcas cuál te conviene más, y sin costo para ti.

¿Es un buen momento para comprar casa?

Después de este análisis, Francisco estaba más claro en lo que quería y lo que necesitaba para lograrlo. Lamentablemente, tendrá que seguir viviendo con su roomie un tiempo, pero estoy seguro de que pronto conseguirá la casa de sus sueños. A mí me quedó claro que el mejor tiempo para comprar casa, es cuando puedas.

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