¿Qué es una hipoteca?

En mi vida he conocido personas que prácticamente viven del crédito y otras que han tenido malas experiencias, propias o extrañas, y prefieren no hablar de temas financieros. La verdad es que los créditos son una herramienta muy útil que nos permite disfrutar de bienes o servicios cuando no tenemos todo el efectivo junto o disponible. Hay créditos que no sólo mejoran nuestro bienestar, sino que ayudan a potencializar el crecimiento económico. Uno de estos préstamos es el crédito hipotecario, del cual te voy a platicar todos los pormenores.

Empecemos por definir ¿Qué es una hipoteca? porque es muy fácil confundir hipoteca con préstamo hipotecario. Cuando una persona solicita un préstamo a su banco, el banco le podría pedir que constituya una hipoteca. Entonces hablamos, de un préstamo hipotecario. La hipoteca es un derecho que tiene como objetivo garantizar el cumplimiento de una obligación mediante algún bien. Si no se cumple la obligación, el acreedor tiene derecho a que se venda el bien para recuperar el dinero que prestó, a esto se le llama ejecutar la hipoteca. A las hipotecas también se les conoce como "gravámenes contra la propiedad" o "reclamaciones sobre la propiedad".

Dicho de otra manera, puede haber préstamos sin hipoteca e hipotecas sin préstamo. Cuando un banco concede un préstamo con otro tipo de garantías que no sean un inmueble, entonces no hay hipoteca. Puede quedar hipotecada toda clase de bienes inmuebles, además de las viviendas. Por ejemplo, se puede hipotecar un local comercial, incluso inmuebles que no sean edificaciones como fincas rústicas.

Otras hipotecas menos conocidas.

Siempre nos concentramos en hipotecas para comprar casa, porque son las que más necesitan las personas, pero existen otro tipo de hipotecas que no son tan conocidas. Empecemos con la hipoteca mobiliaria. La hipoteca mobiliaria únicamente es válida sobre establecimientos comerciales, aeronaves, automóviles y otros vehículos a motor, así como los tranvías y vagones de ferrocarril, maquinaria industrial y sobre la propiedad intelectual e industrial. Por ejemplo, Michael Jackson era dueño del catalogo de canciones de The Beatles y un banco le prestó mucho dinero por ese catálogo, esa fue una hipoteca sobre propiedad intelectual.

La hipoteca inversa.

Normalmente este tipo de productos son dirigidos a personas de más de 65 años y funcionan de la siguiente manera. El dueño del inmueble se acerca al banco e hipoteca su inmueble. A cambio el banco le depositará una cantidad mensual y el banco no reclamará la deuda mientras la persona que firmó el contrato viva.

Sus herederos serán los que tengan que asumir la deuda si desean recuperar el inmueble; o renegociar la deuda con el banco; también pueden vender el inmueble, pagar la deuda y quedarse con el resto del dinero en caso de que el valor de la propiedad sea mayor al préstamo o dejar que el banco se quede con el inmueble.

El Aval, cuando una persona deja como garantía su inmueble para que le otorguen un préstamo a un tercero, también es un préstamo con hipoteca. En resumen, todo aquel préstamo en el cual se deje como garantía un bien y el dueño continúe disfrutando de ese bien hasta que liquide la deuda o el prestante reclame la propiedad para recuperar el dinero prestado, es considerado una hipoteca.

Antecedentes.

Como muchas palabras que utilizamos en español, la palabra hipoteca tiene un origen grecolatino, hypothêca, era un término que se utilizaba para referirse a un inmueble que actúa como garantía del pago de un crédito. Es decir, cuando un griego pedía dinero prestado, dejaba su finca como garantía de pago, aunque la retenía en su poder, pero el acreedor estaba en condiciones de promover su venta en caso de que la deuda no se pagara en el plazo pactado.

En la Edad Media los granjeros solicitaban dinero a los señores feudales para adquirir tierras, hipotecando al mismo tiempo el terreno. El pago podía realizarse con lo cosechado, con metales preciosos o con animales. Este tipo de préstamos evolucionaron poco, hasta que nacieron los títulos de propiedad y se masifico el uso del dinero.

En países desarrollados como Estados Unidos, Inglaterra, Francia, entre otros, hubo un auge de las hipotecas, y en el apogeo de este tipo de créditos se crearon organismos que regulan el mercado, con ellos se sumaron al negocio bancos comerciales y posteriormente las sociedades de ahorro. Así se fueron propagando por todo el mundo marcos regulatorios que hoy en día están bastante estandarizados.

En México las cosas fueron un tanto diferentes. Cuando se generalizó el uso de la moneda también comenzaron los primeros métodos de préstamos monetarios, lo que dio origen al Monte de Piedad de Ánimas, la primera institución de crédito conocida, (los préstamos que hace el Monte de piedad no son hipotecarios, porque se deja un bien en prenda).

Aunque existían instituciones financieras laicas, la iglesia era el principal prestamista, es ahí donde se pueden rastrear los primeros esquemas de crédito. Generalmente los créditos se utilizaban para la adquisición de materias primas y materiales. El sistema eclesiástico se caracterizaba por las altas tasas de intereses.

Con la entrada en vigor de las reformas borbónicas y el propósito de sustituir a la iglesia en el ámbito financiero, y al mismo tiempo fomentar el comercio y promover el crecimiento económico, se funda el Banco de Avío de Minas en 1784, que en un principio se dedicó a tramitar créditos de avío, es decir, préstamos destinados a la adquisición de materias primas, materiales, y gastos directos de explotación, así como para cubrir necesidades de capital de trabajo.

En el siglo XlX se comienza a desarrollar la banca en México, pero la economía era muy endeble, lo cual no permitía una adecuada estructuración del sistema financiero. Todos los bancos comerciales que existían eran extranjeros, las operaciones que realizaba eran en su mayoría créditos, depósitos, servicios de comercio exterior y emisión de billetes. Esto creó gran descontrol, así que se promulgó el Código de Comercio, el cual retiró a los bancos la facultad de emitir billetes. Nace entonces el Banco de México, que ha desempeñado desde entonces funciones de banco central, y es el único que puede emitir billetes.

Entra en vigor la Ley General de Instituciones de Crédito en 1897, para la reorganización del sistema bancario, estableciendo reglas para la apertura de nuevas sucursales a nivel nacional. En esta ley queda contenida la clasificación de instituciones crediticias, en la cual quedan contemplados los bancos comerciales, dentro de estos estaban también los bancos hipotecarios. Desde entonces los créditos hipotecarios se han ido acomodando a las necesidades de los consumidores y a la realidad económica del país.

El Mercado hipotecario actualmente.

Ya sea que quieras un crédito hipotecario para comprar un inmueble nuevo o porque necesitas dinero y tienes una propiedad para dejar en garantía, no hay mejor momento para hacerlo. El mercado hipotecario actualmente tiene una oferta basta con diferentes condiciones que se adaptan a prácticamente cualquier cliente. A continuación te contaré brevemente las diferentes características de los créditos hipotecarios que existen.

  • Hipoteca de tasa fija. Es cuando el interés se fija al momento de firmar el contrato y se mantiene a lo largo de todo el periodo de amortización de la deuda. Suelen ser los más comunes en el mercado mexicano por ser los más recomendados en el contexto de la economía nacional; pues ofrecen al prestatario la seguridad de conocer desde el principio el monto de la mensualidad y el precio total de la hipoteca a pagar.
  • Hipoteca de tasa variable. En estos préstamos el interés fluctúa en función de una tasa de interés de referencia. Depende del contrato que se haya firmado, pero comúnmente cada año se actualiza la tasa de interés, por lo que la deuda y el pago mensual podrían aumentar o disminuir. La principal ventaja de estas hipotecas es que permiten al cliente pagar en un plazo mayor que el que se ofrece en las hipotecas de tasa fija.
  • Hipoteca de tasa mixta. Comúnmente los bancos aplican un interés fijo en los primeros años de la hipoteca y un interés variable hasta la liquidación del préstamo. Estos productos están diseñados para gente joven cuya probabilidad de que sus ingresos futuros aumenten es grande.
  • Hipoteca de cuota fija. Es una combinación de las hipotecas de interés variable y fijo. Es decir, las mensualidades no se ven afectadas si el interés de referencia sube, el plazo del préstamo es el que se alterará en función de las subidas o bajadas de la tasa de interés de referencia.
  • Hipotecas multidivisa. Es un tipo de crédito muy sofisticado, en el cual le permite al cliente endeudarse en diferentes monedas con el objetivo de cubrir variaciones en el tipo de cambio y conseguir tasas de interés más favorables.
  • Tasa de interés creciente. La tasa de interés es baja en los primeros años del crédito. Posteriormente la tasa de interés irá aumentando y con ello las mensualidades. Estos créditos te permiten amortizar un poco más rápido cuando la deuda es muy grande.
  • Tasa de interés decreciente. Funcionan como premio a clientes que tienen una calificación crediticia muy alta o cumplen con ciertas condiciones, por ejemplo, realizar una cantidad de pagos consecutivos en un tiempo establecido.

¿Dónde puedo obtener un préstamo hipotecario?

Es amplia la variedad de entidades financieras donde una persona puede obtener un préstamo hipotecario. Esta diversidad incluye bancos comerciales, instituciones de ahorro, compañías de préstamos hipotecarios y cooperativas de crédito. También puede conseguir un préstamo hipotecario de intermediarios: que no le prestarán el dinero, pero lo pondrán en contracto con un prestamista que lo haga.

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