La casa de mis sueños. ¿Dónde y Cuándo?

Posted by Eduardo Bracamonte on 13/03/19 04:59 PM

¿Qué pasa cuando nuestras expectativas van más allá y tenemos la intención de adquirir inmuebles en las llamadas zonas premium?

Muchas veces al buscar una propiedad, tanto para habitar como para inversión, una de las preocupaciones recurrentes es en dónde comprar, esta preocupación es fácilmente resuelta si nuestra intención es adquirir un inmueble de interés social, pero ¿qué pasa cuando nuestras expectativas van más allá y tenemos la intención de adquirir inmuebles en las llamadas zonas premium?

¿Qué se considera una zona premium?

Todos hemos visto alguna vez algún elefante blanco inmobiliario, que pese a crear una gran expectativa durante su desarrollo, termina siendo más bien una gran decepción para los compradores.

Cuando se trata de desarrollos de alto nivel o premium, hay una serie de factores que es importante que tengas en cuenta.

1. Infraestructura.

En este caso no me refiero a infraestructura básica, como alumbrado, vías de comunicación o drenaje, si no al tipo de infraestructura que tú como cliente premium estas buscando; acceso a recreación, áreas verdes, seguridad y escuelas de buen nivel son algunas, aunque también muchas veces es importante junto a quién quieres vivir.

En nuestro país existen múltiples desarrollos verticales, así como fraccionamientos residenciales enfocados en este segmento que incluyen también amenidades como casa club, campo de golf, áreas deportivas, servicio de concierge, etc. Lo que brinda un valor tangible (y también intangible) a la propiedad en cuestión.

2. Zona

Es evidente que existen zonas con mayor plusvalía que otras y para esto es importante que también consideres que pese a que el desarrollo que estás pensando pueda tener toda la infraestructura y amenidades premium, en el mediano-largo plazo puede estar ubicado en una zona no tan conveniente.

Para poder valorar esto hay varios medios a tu disposición, para mi, el primero y más importante es estar ahí. Ve, pasea por la zona, tómate un café y observa qué hay, ¿es un área de oficinas? ¿O únicamente residencias? ¿Existen desarrollos similares al tuyo? ¿O parece ser solo un oasis en el desierto? Luego, investiga, una simple búsqueda en nuestro amigo Google te puede dar una visión de proyectos urbanísticos en el área y de planes de desarrollo de centros comerciales.

También fíjate qué tipo de negocios hay en la zona, ¿son tiendas, restaurantes o marcas enfocadas en clientes premium? Créeme que este es uno de los mejores radares para saber el nivel socioeconómico de la zona.

Por último, y no menos importante, revisa el plan de desarrollo urbano de tu ciudad, con esto te evitarás la sorpresa de que el nuevo relleno sanitario sea tu vecino.

3. Prestigio del desarrollador

En el caso de desarrollos es muy importante que valides la reputación y la calidad de la empresa responsable, recuerda que de los renders y maquetas todos nos enamoramos.

Visita otros desarrollos de la misma empresa y en caso de que tenga departamentos o casas terminadas, trata de visitar alguno, ve los acabados, materiales e incluso si puedes, platica con algún cliente de ellos.

4. Reglas

Generalmente estos desarrollos se constituyen mediante un Régimen en Condominio lo cual establece responsabilidades y derechos de todos los miembros y junto con el reglamento de condóminos permiten una sana convivencia entre los propietarios o inquilinos.

Del mismo modo en desarrollos horizontales se establecen estrictos reglamentos de construcción, esto con el afán de mantener un estilo homogéneo de arquitectura o al menos de estilos de construcción, de manera que la plusvalía esté asegurada. Revísalos con antelación y verifica que cumplen con tus expectativas y gustos.

Show me the money

Ahora, el tomar la decisión se vuelve relativamente sencillo si se cuenta con el capital necesario, pero ¿qué pasa si mi cochinito no da para uno de estos desarrollos?

No te preocupes, hay varias opciones que te permitirán poder dar ese salto y adquirir tu inmueble en algún desarrollo premium.

1. Financiamiento

Existen diversos tipos de financiamiento que te permitirán adquirir tu inmueble, atrás quedaron los días de créditos hipotecarios caros e inflexibles. Investiga y compara, para esto te dejo aquí el link de Bancompara.mx, una herramienta que te hará la vida infinitamente más sencilla y te evitará ese tedioso tour por sucursales bancarias (luego me agradeces).

2. Preventas

Al que madruga Dios lo ayuda, ¡y lo ayuda en grande! Una preventa es una etapa en la cual el desarrollador ofrece la casa, departamento o terreno con un descuento, en virtud de que se encuentra aún en desarrollo, esto evidentemente conlleva un riesgo, por lo cual es indispensable que te asegures de que los acabados, características y detalles del proyecto queden establecidos en tu contrato de promesa de compraventa.

3. Crédito para construir

Otra alternativa interesante si cuentas con una parte del capital puede ser el adquirir el terreno de contado y acceder a un crédito hipotecario para construcción, dejando tu terreno en garantía.

Generalmente, los bancos te pedirán el proyecto, los planos y el presupuesto de la construcción, del mismo modo algunas instituciones establecerán las disposiciones del crédito en etapas correspondientes al avance de obra. Es muy importante que platiques con la Constructora o arquitecto que desarrollará el proyecto para que te apoyen durante este proceso.

Creo que esta es una forma increíble en la que puedes desarrollar tu propio proyecto con base en tus gustos y preferencias y al mismo tiempo aprovechar las ventajas del financiamiento.

Pero… ¿Cuándo lo hago?

Está bien, ya tienes la información necesaria, has revisado documentos y hablado con desarrolladores e incluso cuentas con el financiamiento, pero no estás seguro de si es el momento adecuado.

Es verdad que existen circunstancias a considerar antes de adquirir un compromiso de este calibre, y estas son algunas:

1. Sobre endeudamiento

Este punto es clave, en muchas ocasiones la emoción de ver los planos o el departamento muestra, la ilusión y a veces, por qué no, la presión de nuestra familia, puede llevarnos a tomar decisiones apresuradas. Siempre considera tu condición financiera actual, ¿cuentas con más créditos?, ¿tienes créditos automotrices pendientes o incluso algún otro préstamo hipotecario? Recuerda que más allá de que sea la institución de crédito quien determina tu capacidad de pago, es responsabilidad tuya ser realista en tu capacidad financiera.

Toma papel y lápiz y haz una lista de tus ingresos y gastos, es importante que consideres también un apartado para emergencias. Si los fríos números están de tu lado, felicidades, estás más cerca de tu nueva casa.

2. Otros activos

Muchas personas se embarcan en esta aventura bajo la expectativa de vender algún otro bien o inmueble, pero recuerda nadie te garantiza que podrás venderlo en determinado tiempo, por lo que mi recomendación es ser prudente en este punto.

Si tu intención es vender tu casa actual para adquirir una nueva, hazlo de la forma adecuada, contrata un valuador que te diga cuál sería un precio realista para tu propiedad y acércate con una inmobiliaria de tu confianza para ver la viabilidad de la venta, de esta manera tendrás una mayor certeza.

3. Temor

Este es un punto clave, es cierto que te he hablado acerca de las muchas previsiones qué hay que tomar para realizar la adquisición de un inmueble, y más tratándose de un desarrollo premium en donde la inversión representa en muchas ocasiones el patrimonio de una vida, ¡pero no tengas miedo!

Si tomas precauciones en cuanto a tu inversión y realizas un análisis serio de tus finanzas, la recomendación es: hazlo.

La gran mayoría de las personas pasan la vida esperando ese momento ideal, cuando tengan ese ascenso, cuando sus hijos crezcan, cuando le peguen al melate, cuando, cuando, cuando. El mejor momento siempre será el presente, no esperes a una mejor situación que quizá nunca llegue, las condiciones del mercado inmobiliario e hipotecario son las mejores en muchos años.

¿Y las condiciones del país?

Es cierto que en meses recientes se ha presentado una cierta incertidumbre en los mercados financieros, así como un alza en las tasas de referencia de la FED (Reserva Federal de Estados Unidos) y el Banco de México y recortes en la expectativa de crecimiento. Sin embargo, la oferta actual de financiamientos, así como el sector de la construcción han tenido indicadores positivos.

No pierdas de vista que al final todo lo que hemos platicado se transforma en una decisión financiera, por lo que si realizas una buena selección de activos y de financiamiento, las probabilidades de fracaso se reducen radicalmente.

Toma como ejemplo la burbuja inmobiliaria de los Estados Unidos en el 2006, de la cual quizás hayas escuchado, también conocida como “crisis de las hipotecas subprime”, que tuvo grandes repercusiones no solo para el consumidor estadounidense sino para la economía mundial.

En ese escenario se conjuntaron varios factores, pero uno de los principales fue la agresiva e irresponsable estrategia de las entidades financieras estadounidenses respecto a los créditos hipotecarios. Tasas de interés absurdas junto con tímidos análisis de crédito, en donde incluso no se requería historial crediticio o comprobar ingresos, crearon una cartera de alto riesgo que terminó por explotar y afectar el sistema financiero global.

Y pese a lo que muchos piensan, en México el caso es el contrario. Nuestro país cuenta con uno de los sistemas bancarios más estrictos y responsables en cuanto a créditos se refiere. Todos los bancos son regulados y vigilados por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, por el Banco de Mexico y por la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros. Siéntete tranquilo y seguro, estás en buenas manos.

Por último, como siempre te recomiendo, confía en tu instinto.

 

 

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