¿Para qué sirven?

Escucho que muchos expertos en finanzas personales, cuando hablan de créditos hipotecarios, recomiendan una fórmula que resulta muy beneficiosa para el deudor. Sugieren un plazo no mayor a 15 años, tasa de interés fija y dar más del 20% del valor de la casa como enganche.

Esta fórmula sin duda es muy buena y se ha popularizado, pero sólo funciona para un perfil de cliente muy específico y deja afuera a otros posibles clientes que no cuentan con tanto dinero en este momento pero que en el futuro les podría ir muy bien. Por ejemplo, los jóvenes profesionistas que van iniciando su carrera laboral y tienen la inquietud de tener una casa o departamento pero no tienen la liquidez suficiente.

Si tienes un trabajo en el cual vas empezando pero te da suficiente estabilidad como para tener un fondo de ahorro y estás creciendo año con año, entonces podría ser muy recomendable para ti comprar un inmueble bajo el esquema de mensualidades crecientes. A continuación te explico qué es y cómo funciona.

¿Qué son las mensualidades crecientes?

Las mensualidades crecientes son un esquema de pago en el cual las mensualidades al inicio de la vida del crédito son bajas, incluso más bajas que en un esquema de mensualidades fijas, pero irán aumentando con el tiempo. El incremento en la mensualidad se determina desde el principio, es decir, cuando se firma el contrato del crédito el banco indicará el porcentaje en que aumentará la tasa de interés, además, en el contrato se anexará una tabla de amortización en la que el cliente siempre podrá observar cuánto pagará en determinada fecha, pues hay que ser precisos: las mensualidades son crecientes, pero no variables.

¿Cómo funciona el esquema de mensualidades crecientes?

Las condiciones especificas varían de acuerdo a la entidad financiera donde se contrate el crédito y también pueden variar de acuerdo a las circunstancias del cliente, pero de manera general funcionan igual, tomaré como ejemplo el esquema que ofrece BBVA Bancomer.

Este banco ofrece a sus clientes una tasa de interés del 11.2% anual, para el periodo del año 1 al 3, del año 4 al 6 se incrementa la tasa de interés al 12.0 por ciento anual. A partir del año 7 hasta el final del crédito la tasa de interés se incrementa a 12.8 por ciento. El plazo máximo del crédito en este esquema de pago es de 14 años. Para acceder al crédito se tiene que pagar por lo menos el 10% del valor de la propiedad como enganche. Puedes contratar el crédito vinculando programas de apoyo hipotecario como INFONAVIT o FOVISSSTE.

Mensualidades crecientes ¿Qué ventajas tienen?

La ventaja más evidente es que la mensualidad en los primeros años del crédito es más baja que la que tendrías en un esquema de tasa de interés fija, por aproximadamente 6 a 8 años, dependiendo las instituciones financieras que se estén comparando.

Estos créditos están diseñados para personas jóvenes que no tienen un ingreso tan alto en este momento, pero que calculan que sus ingresos crecerán con el tiempo. Por consecuencia, no tienen que comprobar ingresos altos para obtener una autorización del crédito, o pueden optar por un crédito más alto con el mismo ingreso y aspirar a tener un inmueble que cumpla con sus necesidades futuras.

Muchas personas que les platico sobre este esquema, lo primero que sienten es angustia ante la incertidumbre de no saber si sus ingresos crecerán al mismo ritmo que las mensualidades, pero hay que saber dos cosas. 1) el otorgante del crédito está obligado a anexar dentro del contrato una tabla de amortización, por tanto, el cliente sabe cuándo y en qué cantidad subirán las mensualidades. Por tanto podrá tomar previsiones. 2) El crecimiento de las mensualidades no es drástico. En el ejemplo que puse en párrafos anteriores, la tasa de interés sólo aumenta 1.6 puntos porcentual en toda la vida del crédito.

Además, el incremento de la mensualidad se verá reflejado en la cantidad de dinero que se destina al capital y no sólo en los intereses. Esto quiere decir que aunque aumente la tasa, pagarás menos por concepto de intereses, pues el monto del la deuda principal habrá disminuido.

Desventajas.

La principal desventaja que puedo ver en este esquema es que suceda que los ingresos del beneficiario del crédito no crezcan al mismo ritmo que sus mensualidades, y que con el tiempo se vea demasiado presionado para cumplir con las obligaciones financieras.

Pero es una desventaja que se puede subsanar estudiando bien las circunstancias presentes y futuras de los deudores. Supongamos que son una pareja joven y que tienen hijos pequeños y alguno de los padres decidió dejar de trabajar para cuidar a los niños, pero en el futuro, 4 o 5 años piensa volver a trabajar, entonces este esquema les puede convenir. Pero incluso, si los ingresos futuros no crecen, podrían tomar un crédito bajo, para que las mensualidades iniciales sean bajas y permitan al cliente ahorrar y con eso enfrentar el futuro incremento o adelantar pagos de tal suerte que las mensualidades futuras no aumenten tanto y puedan terminar de pagar el crédito antes de lo planeado.

Hay que tener en mente que planear bien las cosas y recibir una asesoría correcta, como la que ofrece Bancompara, podría permitir al cliente terminar de pagar un crédito de mensualidades crecientes en menos de 8 años, aproximadamente. Así el cliente habrá conseguido un crédito más barato que el de tasa de interés fija.

Requisitos del contratante.

Los requisitos no son diferentes a los que se piden para contratar otro crédito hipotecario, de todas maneras aquí los enlisto:

  • Tener más de 25 años.
  • Tener un buen historial crediticio.
  • Comprobar una antigüedad mínima en tu empleo. Esta antigüedad mínima varía de acuerdo al valor del inmueble.
  • Contratar un seguro de vida y un seguro que cubra los daños del inmueble, debe quedar especificado que el primer beneficiario es la entidad financiera que otorgó el crédito hipotecario. Es probable que la Institución financiera te ofrezca estos seguros.
  • Entregar la siguiente documentación: Identificación oficial vigente, puede ser INE, pasaporte vigente, cartilla militar (dejan de aceptarla si tiene más de 10 años de haber sido expedida) o cédula profesional; comprobante de ingresos; comprobante de domicilio (sólo en caso de que la dirección no sea la misma que está en la identificación); Solicitud del crédito debidamente llenada y firmada; y autorizar al otorgante del crédito para que consulte el historial crediticio del solicitante en la Sociedad de Información Crediticia con la cual tenga convenio.

Requisitos del inmueble.

Dado que el inmueble queda como garantía de la deuda, la entidad financiera que otorga el crédito pone algunas condiciones para asegurar que en caso de que el cliente no cubra la deuda, se pueda vender el inmueble y recuperar parte del dinero prestado. Las condiciones que los bancos ponen en este tipo de créditos son:

  • El inmueble tiene que estar en una zona urbana o suburbana, no puede ser un inmueble rural, por lo que si estás pensando en comprar una cabaña como casa de descanso, este tipo de créditos no son una opción.
  • La vida útil de la casa o departamento tendrá que ser igual o superior al plazo del crédito. En caso de que el inmueble sea nuevo, se sobre entiende que tendrá una vida útil superior a la vida del crédito. Por el contrario, si el inmueble es usado, entonces será dictaminada la vida útil restante y quedará plasmada en el avalúo inmobiliario.
  • El inmueble deberá estar construido en un terreno que esté libre de cualquier controversia judicial y fuera de procesos de regulación territorial.
  • Tendrá que contar con los servicios básicos como son: agua corriente, energía eléctrica, drenaje y pavimentación.
  • Algunas entidades financieras podrían condicionar el tamaño de la propiedad, por ejemplo, BBVA Bancomer pide que la casa tenga por lo menos, 1 sala/comedor, 2 recamaras, 1 baño completo y 1 cajón de estacionamiento.

La formación de patrimonio no es cosa sencilla y cuando se es joven la situación parece cuesta arriba, pues las condiciones parecen beneficiar a aquellas personas que tienen montos elevados de ahorro e ingresos altos. Sin embargo, las instituciones financieras están interesadas en ampliar sus clientes y esto los lleva a ser creativos y diseñar esquemas que beneficien a otras personas.

El esquema de mensualidades crecientes que te acabo de platicar, es muestra de la creatividad de los bancos y del interés en ampliar su mercado hacia personas cuyas características como la juventud y la promesa de obtener un mejor empleo o aumentar sus ingresos los hacen más atractivos.

Sin importar cuál sea tu situación económica, es muy importante que si vas a contratar un crédito hipotecario conozcas a fondo las características, requisitos y esquemas de pago y tengas conciencia de los pros y contras. En este orden de ideas la asesoría de un experto es fundamental.

Si este esquema de financiamiento te parece el propicio para ti, pero tienes alguna duda, ponte en contacto con los asesores de Bancompara cuanto antes. Seguro te ayudarán a conseguir las mejores condiciones de crédito de acuerdo con tu situación financiera actual, para que tengas un futuro mejor.

Otros artículos recomendados:

Comentarios
¿Te gustó lo que viste?