¿Qué Implicaciones Tiene El Avalúo Del Inmueble En Una Hipoteca?

Posted by bancompara on 19/03/17 07:38 PM

Dentro del proceso para obtener un crédito hipotecario se debe realizar un avalúo del inmueble que se desea adquirir, el cual se utiliza para:

  1. El banco determina que el inmueble es garantía suficiente para dar el crédito – El crédito hipotecario es el crédito personal más barato debido a que tiene la garantía más sólida, el inmueble.
  1. La notaría calcula los impuestos que deben pagarse por la compra del inmueble – Por ley en México se deben pagar impuestos por la adquisición de un inmueble. La finalidad es evitar que se pacten precios falsos ante notaría para pagar menos impuestos.

El avalúo del inmueble dentro del proceso para obtener la hipoteca no debe impactar en el precio de compra del inmueble El precio tuvo que haber sido pactado previamente con la parte vendedora en la firma de un contrato de compra venta.

Ahora veremos diversos escenarios y sus implicaciones según los valores que tengan como resultado el avalúo de un inmueble.

¿Qué pasa si el avalúo tiene un valor mayor al precio de compra del inmueble?

La garantía del crédito vale aún más de lo planeado, así que por parte del banco no debería presentar ningún problema al igual que tampoco cambian las condiciones del crédito.

La notaría debe cobrar impuestos sobre el monto más alto entre el valor de compra venta y el avalúo. Si el avalúo tiene un valor más alto se tendrán que pagar los impuestos de adquisición y gastos notariales con base en el resultado del avalúo.

En promedio los gastos de escrituración (impuestos, honorarios del notario y gastos adicionales) son equivales al 7.0% del valor del inmueble.

Por ejemplo, si el valor de compra de un inmueble y el valor del avalúo es de $2,000,000. Los gastos de escrituración deberán ser de $140,000. Si el valor de compra es 2,000,00, pero el resultado del avalúo es de $2,100,000 los gastos de escrituración se calcularán sobre el valor más alto, o sea $147,000.

¿Qué pasa si el avalúo es arriba del 10% del valor de compra?

El problema recae cuando existe una diferencia de más del 10% entre el valor del avalúo y el valor de compra venta. Cuando sucede esto, la parte compradora tiene que pagar ISR por anticipado debido a que está comprando algo por abajo del valor de mercado.

Por ejemplo, si el valor de compra es de $1,000,000 y el avalúo tuvo un resultado de $1,200,000. El ISR que se tendrá que pagar debe representar el 20% de la diferencia entre el precio de compra y el avalúo. Es decir, el 20% de $200,000 = $40,000 (20% de la diferencia).

En caso que el avalúo realizado por el banco sea arriba del 10% de diferencia y genere el pago de ISR, te recomendamos solicitar a la notaría un avalúo fiscal. Éste es un avalúo que hará la notaría para el cálculo de impuestos. Lamentablemente, no todos los bancos aceptan que se  realice un avalúo fiscal.

 

¿Qué pasa si el avalúo tiene un menor valor al precio de compra del inmueble?

En estos casos por parte de la notaría no hay ningún problema. Los impuestos se calcularán sobre el valor de compra del inmueble. El problema que se puede desenvolver es con el crédito que da el banco, ya que tiene límites del valor porcentual (de acuerdo al inmueble) que puede prestar.

Varios bancos tienen como política que en un crédito solamente bancario prestan hasta el 90% del valor del inmueble. Es decir, si el valor del avalúo sale por debajo del valor de compra, el banco solo te prestará como máximo el 90% del valor del avalúo.

Por ejemplo, si el banco aprueba como máximo el 90% del valor del inmueble con un precio de compra de 1,000,000 y el avalúo que se obtiene es de 800,000; el banco en vez de prestar el 90% de 1mm (900,000) prestará el 90% de 800,000 (720,000).

Hay ocasiones donde el crédito aprobado tiene un porcentaje de financiamiento máximo del 65% o 70% para obtener una tasa preferencial. En estos casos, la tasa de interés de la hipoteca subirá si el avalúo sale por debajo del valor de compra y el crédito aprobado representa más del porcentaje máximo para la tasa preferencial.

Existen algunos casos donde el crédito no se encuentra en una situación tan apretada y el avalúo no genera ningún problema. Cuando el cliente solicita un préstamo abajo del mínimo para que el banco le otorgue una tasa preferencial en ocasiones puede que el avalúo no tenga ningún efecto sobre el crédito.  Por ejemplo, el banco solicita que el préstamo sea inferior a 70% del valor de compra venta para dar una tasa preferencial al cliente. El precio de compra del inmueble es de 2,000,000; el crédito que se pide es de sólo de $1,000,000 (50%). Si el avalúo sale en $1,800,000 el crédito de 1,000,000 sólo representará el 55.6% del crédito, por lo que el ciente seguirá manteniendo una tasa preferencial.

Te recomendamos siempre trabajar con profesionales y personas que tengan los conocimientos técnicos necesarios para dar un valor certero a la propiedad. El avalúo debe realizarlo un perito imparcial acreditado aunque algunos bancos también cuentan con su unidad de valuación.

 

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