Es frecuente que al momento de hacer la compra de una casa o departamento quien vende proponga que se escriture por abajo del precio en el que verdaderamente te están vendiendo la propiedad.

- Ej: La propiedad vale $2,000,000 y te dicen que se escriture en 1,500,000 y que se pague 500,000 por fuera

La finalidad de la parte vendedora es evadir impuestos. Los impuestos se pagan sobre la utilidad que hayan tenido en el inmueble, es decir, la plusvalía entre el precio en la que la compró y el precio en el que está vendiendo.

  • Hay varias maneras en las cuales se puede exentar cierta parte de los impuestos de manera legal, pero esto será descrito en otro post –

En estos casos la parte vendedora siempre justifica que al comprador también le conviene, porque va a pagar impuestos sobre el precio en el que se escritura.

… pero ¿esto es verdad?

La respuesta rápida es – ¡NO! no te conviene, vas a pagar los platos rotos cuando quieras vender la casa.

Para explicar esto primero hay que ver que pasa:

Al momento de hacer la compra de la propiedad se pagan impuestos y honorarios de la notaría donde se escriture, la suma de estos en promedio es el 7.0% del valor de la propiedad. El valor de la propiedad con el cual se calculan estos gastos no necesariamente es el valor al cual se esta vendiendo. El valor con el cual se pagan los impuestos y los honorarios de la notaría es el valor más alto entre:

  • El precio en el cual se está comprando el inmueble
  • El valor que determinó la unidad de valuación (la notaría y/o el banco siempre hacen un avalúo)
  • Valor catastral

Es muy raro que el valor catastral sea el más alto de esos tres valores, por lo general siempre se pagan los impuestos sobre el precio que se pacta con el vendedor o sobre el avalúo que se hizo. Para hacer más claro el efecto hay que ver este ejemplo:

  • El valor real de compra es de 2,000,000
  • El precio que el vendedor propone que se pacte ante notaría es de 1,500,000 y que 500,000 se paguen por fuera
  • El valor del avalúo sale en 1,800,000

En este escenario el vendedor va a pagar impuestos sobre las utilidades que tuvo sobre la casa, sería la diferencia entre el precio en la que la compró y el valor que están declarando ante notaría (1,500,000). En este caso al vendedor le conviene porque esta evadiendo los impuestos correspondientes a los 500,000 que se están pagando por fuera.

Ahorrar-es-tu-enemigoEl comprador tendrá que pagar el 7.0% del valor más alto de la casa entre avalúo y precio declarado. Dado que el avalúo salió en 1,800,000 el comprador tendrá que pagar 126,000. El problema viene años adelante cuando se quiera vender el inmueble. Realmente se pagaron 2,000,000 (1,500,000 declarados y 500,000 por fuera), pero el valor que será considerado será de 1,800,000. Si la casa en un futuro se vende en 2,500,000 la utilidad ante notaría que tuvo el cliente fue de 700,000 y se tendrá que pagar impuestos sobre ese monto en vez de 500,000 que fue la diferencial real.

El problema más grande es que hay un impuesto adicional que se debe pagar cuando el avalúo sale por arriba del 10% del precio declarado ante notaría. Aquí el gobierno cobra aún más impuestos. Cuando el avalúo sale por arriba del 10% del valor declarado se debe pagar 33% de impuestos adicionales sobre la diferencia entre el precio declarado y el avalúo.

En este caso el valor declarado fue de 1,500,000 y el avalúo 1,800,000 dado que el avalúo salió por más del 10% de diferencia se tendrá que pagar el 33% de la diferencia, que serían 300,000, generando impuestos adicionales de 100,000.

En resumen el comprador al momento de comprar la casa pagó:

  • 126,000 de los impuestos normales y honorarios de la notaría
  • 100,000 de impuestos adicionales por la diferencia con el avalúo

Adicionalmente cuando venda la casa se tendrán que pagar impuestos sobre los 200,000 adicionales por no declarar bien el pago completo del inmueble.

Si la compra de la casa se hiciera de manera correcta declarando el valor real, el comprador tendría que pagar 140,000 de impuestos y honorarios de la notaría y en un futuro cuando se venda la propiedad no debería haber impuestos adicionales por haber dado un pago por fuera al momento de la compra.

El otro punto por el cual puede no convenir es que en el caso de un crédito hipotecario, el banco va a prestar sobre el monto más bajo entre el valor del avalúo y el valor que se esta demostrando de compra ante notaría. Entonces si el precio ante notaría es por abajo del real posiblemente el banco vaya a bajar el monto total del crédito que dará para la compra.

En conclusión siempre vale la pena no hacer pagos por fuera. Siempre declaren el precio real de la propiedad.

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