¿Qué pasa cuando ya tienes tu casa y deseas adquirir otra, pero ésta se encuentra en un destino de descanso?

Si estás pensando en adquirir una segunda propiedad como forma de invertir tu dinero, te felicito, la compra de un bien raíz es una de las mejores maneras de ver crecer tu patrimonio. Sin embargo, antes de aventurarte con todo lo relacionado a dicha adquisición, te recomiendo contemplar dos situaciones, principalmente:

  1. ¿Tus ingresos son suficientes para solventar los gastos y pagar el mantenimiento de dos propiedades?
  2. ¿Cumples con los requerimientos que las instituciones financieras o bancarias solicitan de acuerdo con sus políticas?

Para fines prácticos, la políticas de los bancos no cambian, los productos que ya tienen establecidos tienen características y condiciones que permanecen a lo largo del territorio nacional y por ley no deberían cambiar sus requisitos ya sea que tu casa sea para vacacionar, para rentar o para vivir en ella al tiempo que tengas planeado tu retiro.

Sin embargo, hay distintas variables que pueden afectar el otorgamiento del crédito que solicites para la adquisición de tu casa, dependiendo no solo del sitio en donde la adquieras, si no si será tu residencia principal y si será una secundaria.

Puede existir una consideración especial si la casa que quieres adquirir no será tu residencia principal, si este es tu caso, es probable que el banco lo haga con el afán de asegurar que no se enfrentará a una situación de incumplimiento en el pago de tu crédito. Esto se debe a que habitar esta segunda casa no será vital para ti, lo que podría incrementar la posibilidad de que dejar de cumplir con las mensualidades, o perderla (en el peor de los casos) en caso de que un imprevisto en tus finanzas pudiera impedir el pago del crédito hipotecario.

Ésta podría ser una razón por la cual los bancos pueden ser un poco más exigentes en los parámetros que utilizan para la aprobación de tu línea de crédito, por lo que hay que tener en cuenta esta variable.

Antes de comenzar a pensar en qué tipo de propiedad podrías adquirir, te recomiendo revisar el Buró de Crédito. Tu historial crediticio les dirá a los analistas qué tan bueno eres para cumplir con los pagos que has realizados de créditos anteriores y la probabilidad de cumplir exitosamente con nuevos créditos.

Recuerda que en www.bancompara.mx puedes consultar tu buró de crédito y revisar también qué opciones existen en diferentes bancos e instituciones de crédito, para préstamos hipotecarios. Aquí mismo, ingresando algunos datos acerca de la propiedad o monto de crédito que te interese, encontrarás las características de cada producto hasta que encuentres la mejor opción de acuerdo con tus necesidades.

Si ya tuviste un crédito para comprar una casa y no tuviste algún incidente relevante para cumplir con su liquidación, ésto puede abonar puntos a tu favor para que el nuevo crédito sea otorgado.

Hablando con una corredora inmobiliaria en la ciudad de Querétaro, me comentó que se ha dado el caso de que algunas personas al tener ya un segundo crédito para otra vivienda no planean bien sus finanzas, dejan de cumplir con sus pagos y el banco termina rematando la casa para cubrir su crédito, y como esta no era su vivienda principal, estas personas no se quedarán sin techo donde vivir. Debido a estas incidencias, es probable que los bancos utilicen herramientas de evaluación más estrictas para los casos que presentan estas características.

Veamos ahora, qué gastos son los más relevantes para la escrituración y en que varían dependiendo del lugar donde quieras comprar.

¿Cuáles son los gastos que se tienen que contemplar en el proceso de escrituración?

La escrituración es un paso muy importante, el cual indica que una propiedad pasa a manos de otra persona. El trámite de escrituración tiene como finalidad la inscripción de los datos del nuevo dueño en el Registro Público de la Propiedad que tiene su sede en las capitales de los Estados y representaciones en las cabeceras de los municipios. El costo total del proceso de escrituración puede variar en cada entidad del país, pero en promedio se debe considerar entre el 6 y el 12% del valor de la propiedad a adquirir.

Dependiendo de la situación particular de cada propiedad o bien, de la situación ya sea del comprador o vendedor, también existe una segunda opción: hacer un contrato privado de común acuerdo entre las partes. A pesar de ser un costo adicional, sin embargo, los abogados no recomiendan utilizar un contrato privado como forma de sustituir a la escrituración y evitar este costo, ya que la escrituración tiene un papel importante a la hora de heredar, y brindan mucha mayor seguridad que los contratos privados, sobre todo si los que suscriben llegan a fallecer.

Un notario público es el encargado de dar fe y legalidad de todo el proceso de compra venta, y aún cuando pidas un crédito para adquirir una casa o un departamento, este estará a tu nombre en la escritura, aunque quedará establecido que se encuentra como garantía de una hipoteca. Hasta que tu crédito haya sido liquidado podrás vender el inmueble, si ese es tu deseo.

Ahora bien, una vez que tienes clara la información acerca de los trámites para adquisición de tu nueva vivienda vacacional, es muy importante mencionar los gastos que vienen de la mano de todo proceso de compra-venta. Los siguientes son los gastos que debes considerar:

  1. Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI)

También es conocido como Impuesto al traslado de dominio y cada Estado aplica un monto diferente para la adquisición de inmuebles, que varía año con año e incluso puede ser diferente de región a región dentro del mismo Estado.

Si la casa o departamento que quieres adquirir está en un destino turístico que tiene una gran demanda, es muy probable que este impuesto sea más elevado que en otras zonas o regiones del Estado, debido a que la autoridad recaudadora sabe que las personas estarán pagando inmuebles de valores más elevados que en el resto del Estado y por consiguiente tienen la opción de cargar mayores impuestos sabiendo que el comprador podrá pagarlos.

Este es un impuesto que paga el notario directamente a la Secretaría de Finanzas de cada Estado y es un monto que corre a cargo del comprador.

2. La inscripción en el Registro Público de la Propiedad

Este monto es un monto que también tiene una tasa variable dependiendo del valor del inmueble y puede variar de unos cientos a unos miles de pesos dependiendo del valor de la vivienda que desees adquirir.

3. Honorarios del Notario

Otro de los gastos a considerar son los honorarios del Notario para la generación de la nueva Escritura, y los gastos por gestiones, como el certificado de libertad de gravamen del inmueble que vas a adquirir.

El Notario realiza los siguientes trámites en el proceso de escrituración:

● Certificado de no adeudo de agua

● Certificado de zonificación

● Certificado de libertad de gravámenes

● Revisión de no adeudos de impuesto predial

● Solicita avalúo comercial

● Formalización contrato de compraventa (en esta parte retiene y paga el ISAI)

● Registro en el RPP

4. Comisiones por apertura de crédito

Algunos bancos consideran el cobro de una comisión por los trámites de la apertura del crédito que quieras aperturar con ellos. Sin embargo, gracias a la competencia que existe en el mercado, este es un requisito que ha ido desapareciendo para poder captar más clientes.

Considera antes

Antes de iniciar el proceso de compra de alguna vivienda, determina si ya tienes cubiertos estos puntos:

  1. Considera tu nivel de ingresos y no solo eso, también el nivel de egresos que manejas, ya que como resultado de este balance podrás saber a ciencia cierta si tu nivel de solvencia es suficiente para pagar los gastos de ambas propiedades. De igual forma, contempla los ahorros y cuánto será el enganche que podrás aportar para la compra de tu nueva casa, recuerda que algunos bancos sólo pueden financiar hasta el 90% del valor total.
  2. Por otro lado, e independientemente de tu facilidad para pagar los gastos de esta segunda vivienda, tendrás que hacer los cálculos necesarios para saber si podrás cumplir con los pagos de un crédito que requieras para la compra de la casa o departamento y sobre todo, cuál es tu presupuesto. Recuerda que sitios como www.bancompara.mx tienen pre-aprobadores de crédito y comparadores que te permitirán evaluar cómo quedarían tus mensualidades.
  3. Determina qué impuestos aplican en el lugar donde vas a adquirir, que forman parte de todos los gastos de escrituración que ya vimos antes en este artículo. Para fines prácticos puedes considerar un 10% adicional al monto principal.

Seguramente, aunque los parámetros de un banco puedan ser más estrictos para la adquisición de una casa en un sitio de descanso, si has tenido un buen historial crediticio no tendrás problemas para que un crédito sea aprobado.

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