No tienes que vivir en tu primera vivienda para siempre.

Dividir nuestra meta en etapas es uno de los consejos que más se repiten cuando buscamos conseguir un objetivo. Pues logrando pequeños triunfos, sentimos motivación para seguir adelante y será menos probable que abandonemos el objetivo final, por muy inalcanzable que parezca.

Así lo hacen muchas personas en diversos ámbitos de sus vidas; no así en la compra de una casa. La mayoría de las personas tienen una mentalidad de todo o nada, en otras palabras, “la casa de mis sueños o seguir alquilando”. Pero, ¿comprar un departamento, después una casa pequeña y finalmente la casa de tus sueños, es buena idea?

Comprar un inmueble con miras a venderlo en unos años y escalar a otra propiedad más costosa, es una estrategia común a considerar. A las viviendas que sirven para este propósito les llama starter house. Con la finalidad de hacer manejable este término, yo le llamaré vivienda trampolín. ¿La vivienda trampolín es una estrategia conveniente? ¿Deberías adoptar esta estrategia para conseguir la casa de tus sueños?

Comprar una casa puede ser desalentador, especialmente en el mercado inmobiliario de la Ciudad de México, donde incluso las casas modestas suelen venderse por más de un millón de pesos. Para la mayoría de las personas menores de 35 años, juntar el dinero para el enganche de una casa parece un sueño imposible.

La clave para que algún día seas dueño de la casa de sus sueños podría ser comprar una casa económica y así acumular capital que puedes cobrar unos años después, y entonces comprar la casa en la que piensas vivir el resto de tu vida.

Pongamos el caso de Estela. “Mi esposo y yo cuando compramos nuestra casa, batallamos al establecer el tipo de casa que queríamos vs la que podíamos pagar. Compramos una casa no muy cara, pero tampoco muy barata. Considero que la ocuparemos por 10 o 15 años. El pago de la hipoteca, seguros, e impuestos es un poco mayor a lo que hubiéramos pagado por el alquiler de un departamento con las mismas características.

Las rentas están subiendo cada año. No nos gustaba la posibilidad de que nuestro casero subiera la renta. Permanecer en el mercado de alquiler parecía mucho, mucho más arriesgado que comprar. En este contexto, creo que incluso si vendemos con pérdidas, no tomamos una mala decisión, pues sólo es el primer paso para conseguir la casa que realmente deseamos”.

Como podemos ver, las viviendas trampolín sirven para asegurar el dinero y estar más cerca de la casa de tus sueños, y para protegerte del riesgo de alzas de precios en el alquiler de las casas, lo que podría ser muy perjudicial para las finanzas de una familia.

Tipos de vivienda trampolín

Una vivienda trampolín puede ser una casa de dos habitaciones en un barrio de clase media, o una casa en las afueras de la ciudad. Dependerá de la persona que la adquiera y su contexto.

Pero hay una característica que es clave: el precio. El precio de la casa debe estar por debajo del precio promedio en su área. Aquí te anoto el tipo de casas que suelen estar a precios bajos, por si te interesa invertir tu patrimonio en una vivienda trampolín.

  • Casas adjuntas. La privacidad es un bien muy preciado, por esa razón las casas con una unidad adjunta a menudo tienen precios bajos. Busca en condominios, casas adosadas y casas dúplex.
  • Casas pequeñas. Algunas casas tienen un precio inferior al promedio porque son demasiado pequeñas o están construidas sobre terrenos irregulares. Te recomiendo buscar viviendas con menos de 50 metros cuadrados, de preferencia, cerca de una universidad, tal vez la puedas rentar en el futuro para estudiantes y obtener un ingreso extra.
  • Casas para arreglar. Esta es probablemente el tipo de vivienda trampolín que más me entusiasma, pues, considero que con los conocimientos necesarios, buen gusto y dinero, puede generar beneficios económicos altos, incluso volverlo tu manera de vivir. Si te interesa, aquí te dejo el link de una guía para arreglar casas. https://www.thebalance.com/fixer-upper-homes-1798315
  • Casas en áreas menos deseables. Algunas casas tienen un precio por debajo del promedio debido a su ubicación. Los lugares menos deseables incluyen vecindarios de alta criminalidad, áreas con servicios públicos deficientes y lejanos a la ciudad. Sin embargo, un largo viaje no es un problema si trabajas desde casa. Este tipo de casas, en mi opinión es el tipo de inversión más arriesgada, pues dependes de externalidades para que tu inversión tenga un retorno favorable.

Beneficios de adquirir una vivienda trampolín

Los beneficios que se buscan son a largo plazo y esto no se debe perder de vista. En primer lugar, anotaría las tasas de interés. Supongamos que en este momento tengo 400 mil pesos, pero la casa de mis sueños vale 5 millones. Por tanto, no me alcanza ni para el enganche. Podría buscar una vivienda unifamiliar con un precio bajo, aprovechando que endeudarse en este momento es barato.

Si decides comprar una vivienda trampolín, coméntalo con tu asesor de Bancompara. Al no ser una casa que quieras por siempre, necesitas una estrategia de salida. Entonces resulta crucial ser bien asesorado para tener el crédito hipotecario que más te beneficie.

También hay que buscar que la vivienda trampolín se aprecie por encima del promedio. Busca en zonas de la ciudad que estén en auge o que vayan a ser beneficiadas por la infraestructura urbana. Puede que tu propiedad se aprecie rápidamente y pronto estés más cerca de la casa de tus sueños.

Pero aquí está el detalle fino para que funcione la estrategia; la vivienda trampolín debe apreciarse lo suficiente para cubrir los costos de la deuda hipotecaria; posibles reparaciones; impuestos (cuando la vendas) y la mudanza. Toma en cuenta que si tu vivienda trampolín se apreció lo suficiente para cubrir todos estos costos, es posible que todo el mercado inmobiliario haya incrementado los precios, por tanto, cuando busques comprar la nueva casa, es posible que tu ganancia sea nula.

Costos de adquirir una vivienda trampolín

Algunos costos son explícitos y otros costos están escondidos, pero no por eso son menos importantes. Comencemos con los costos explícitos. Una vivienda que sea atractiva para invertir, puede que no esté en las mejores condiciones, habrá que hacer reparaciones, el costo dependerá de los daños y de qué tan dispuesto estés a entrarle al hágalo usted mismo.

En cuanto a los costos escondidos están, en primer lugar, las incomodidades que te puede generar vivir en un lugar que está en permanente remodelación. Probablemente tengas que sacrificar tu estilo de vida, pues recuerda, además de reparaciones, tienes que pagar la hipoteca.

Tal vez elijes una vivienda lejos de la ciudad para conseguir un buen precio. Por tanto, ese será otro costo escondido, no sólo el del transporte, que seguro tu bolsillo lo resentirá, sino los inconvenientes de largos trayectos. Muchas personas pagan un costo alto por una casa y a cambio sólo tienen una casa dormitorio.

¿Qué pasa si todo sale mal?

Quien te diga que saltar de casa en casa hasta llegar a la casa de tus sueños es un camino sencillo y sin riesgos, te está mintiendo. Como toda inversión, requiere de conocimiento, esta inversión no es la excepción. Entre más conocimiento tengas en el mercado inmobiliario, tendrás más posibilidades de ser exitoso.

He querido platicarte sobre el peor de los escenarios, no con la finalidad de espantarte, sino de que lo tengas en mente y consideres factores determinantes para evitar caer en una situación indeseable.

Eduardo nos cuenta su caso. “Compré una casa unifamiliar, a las afueras de la ciudad. Las reparaciones no fueron tan costosas y soporté los inconvenientes de vivir lejos de mi centro de trabajo. Han pasado cinco años y la casa no se ha revaluado, apenas cubre el costo de la inflación. Rentar la casa no es opción, porque las rentas son bajas.

Antes de comprar la casa unifamiliar tenía el 8% del valor de la casa de mis sueños. Si logro vender mi casa trampolín en el precio que quiero, tendré el 12%. Además, las tasas de interés ya no son tan bajas como hace cinco años. ¿Debo esperar otros años a ver si mi casa trampolín obtiene más valor? ¿Bajarán las tasas de interés? ¿Debo vender ahora y evitar que las pérdidas se acentúen?”

Si bien, la mayoría de los inmuebles se aprecian con el tiempo, esto no es una generalidad, en especial para las viviendas que están dislocadas de los centros de trabajo. Toma esto en cuenta, para que no vayas a comprar una casa que te aleje de tu objetivo final y se convierta en una carga financiera.

¿Es conveniente comprar una vivienda trampolín?

Tal vez con lo descrito en los párrafos anteriores tengas la impresión de que tiene muchas desventajas comprar una vivienda trampolín. Pero esto no quiere decir que no se pueda o que yo no recomiende llevar a cabo ese plan.

No hay recetas para lograr el éxito, lo que funciona para una persona, puede resultar en un desastre para otra. Si tienes 200 o 300 mil pesos y no te alcanza para la casa de tus sueños, además eres proclive a gastarte el dinero, entonces podría ser conveniente que mantengas los ojos bien abiertos para que logres identificar una oportunidad y compres una vivienda trampolín que te ayude a estar más cerca de la casa de tus sueños.

Considero que comprar una vivienda en otro estado aumenta la probabilidad de que la estrategia de la vivienda trampolín resulte exitosa. Por ejemplo, Mérida ofrece viviendas en precios muy bajos, además, el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles de Yucatán es el más bajo de toda la Republica Mexicana (0.025%).

Es verdad, las rentas en Mérida también son bajas, pero hay dos aspectos que podrían hacer más atractiva esta inversión. 1) Cada día hay más mexicanos migrando o pensando migrar a Yucatán, esto hará que los precios aumenten en poco tiempo; 2) Es un punto turístico; si utilizas aplicaciones como Airbnb, hasta podrías tener ingresos extra.

Conclusiones

Considero que comprar una vivienda trampolín funciona perfecto como ensayo para comprar la casa de tus sueños, pero puede ser un ensayo costoso. Si no estás seguro de poder sacar un beneficio económico de la vivienda trampolín, mejor no la compres. Comprar una casa es una decisión muy importante y debes tomarte todo el tiempo que necesites para hacer un análisis profundo, en especial cuando esa compra determinará tu futuro financiero por los próximos 10 o 15 años.

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