Qué es el impuesto sobre bienes inmuebles.

Impuestos. Perdonen por comenzar este texto con esta palabra. Pocas palabras son tan amargas. Porque aunque no sepamos con exactitud su significado, seguro hemos sentido sus efectos. Identifiquemos qué es un impuesto: son los pagos pecuniarios, que se realizan a un organismo público (por ejemplo, al gobierno federal, estatal o municipal) en la medida prevista por una ley, a cambio de un servicio público prestado por la propia entidad al obligado.

Desafortunadamente, a veces el servicio que presta el estado no refleja el pago de nuestros impuestos y muchas veces parecen pagos injustificados, de ahí el descontento de las personas por el pago de impuestos. Recordando una frase del ex Presidente de Estados Unidos, Ronald Reagan, “La visión gubernamental de la economía puede resumirse en unas cortas frases: si se mueve, póngasele impuesto. Si se sigue moviendo, regúlese, y si no se mueve más, otórguesele un subsidio”.

Entonces cuando una persona compra un terreno, casa o departamento, se está “moviendo” y tiene que pagar un impuesto. El impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI) se trata de un impuesto directo que grava la titularidad y los derechos reales que las personas tenemos sobre cualquiera de nuestros bienes inmuebles. Sean del tipo de sean.

El impuesto sobre adquisición de inmuebles, así como otros gravámenes locales, surgen del artículo 115 Constitucional que indica que los municipios percibirán las contribuciones incluyendo las tasas adicionales que establezcan los Estados sobre la propiedad inmobiliaria, de su fraccionamiento, división, consolidación, traslación y mejora así como las que tengan por base el cambio de valor de los inmuebles. Este artículo da origen a otros impuestos además del ISAI, como el predial.

Al ser un impuesto local, cada Estado promulgó la ley que da certidumbre jurídica al contribuyente. Por ejemplo, la ley del ISAI de la Ciudad de México fue decretada por el Honorable Congreso de la Unión el 31 de diciembre de 1979, en el sexenio del entonces presidente José López Portillo. En esa ley se establecen el sujeto, objeto, la base, tasa, tarifa o cuota, el período de pago, lugar y la forma de pago, así como las exenciones.

¿Quién debe pagar el ISAI?

De acuerdo con la ley del impuesto sobre adquisición de inmuebles en su artículo primero, están obligados al pago del ISAI las personas físicas o morales que adquieran inmuebles, ya sea un terreno o el terreno y las construcciones adheridas a él, ubicados en territorio nacional, así como los derechos relacionados con los mismos.

¿Cuándo se paga el impuesto?

El ISAI se debe pagar en el momento en que se formaliza el traspaso del terreno, casa o departamento que se está adquiriendo mediante un contrato. El responsable de pagarlo es la persona que está adquiriendo ese bien inmueble. Este impuesto se le paga al notario.

Cuando el notario realiza la escritura, te informará el monto que debes pagar. La mayor parte del pago que le harás al notario corresponde al pago del ISAI, la otra parte, más pequeña, son los honorarios del notario. El notario es el responsable de informar sobre este impuesto al Estado. El impuesto no debe abonarse ante el SAT sino ante la Secretaría de Finanzas del Estado.

¿Cómo se calcula el pago del ISAI?

Tal vez ya estés considerando comprar tu casa y esté dentro de tu presupuesto tener gastos extras por concepto del crédito. Si no tienes la asesoría de expertos como la que ofrece Bancompara, puede que hayas dejado fuera de tu plan los gastos de escrituración y el impuesto. Grave error, pues no es una cantidad menor. De ahí la pregunta ¿Cuánto se pagará de ISAI al comprar un inmueble?

Como te he comentado, se trata de un impuesto local. Esto quiere decir que cada entidad será la que determine la tasa en sus leyes fiscales de cada año. Para verlo en términos generales, la tasa que se paga por este concepto puede ir del 1% hasta más de 4.5% por ciento. Puede que sea una tasa fija sin importar cuál sea el valor del inmueble, mientras que en otros casos se trata de una tasa progresiva que depende directamente del valor del inmueble. Aquí te dejo una tabla de la tasa que cobra cada entidad en la República Mexicana.

Estado y Tasa ISAI
Aguascalientes 2%
Baja California 2%
Baja California Sur 2%
Campeche 3%
Chiapas 1%
Chihuahua 2%
Coahuila 3%
Colima 3% Progresiva
Ciudad de México 3.163% a 4.565% Progresiva
Durango 2%
Estado de México 1.239% a 2.184% Progresiva
Guanajuato 0.5%
Guerrero 2%
Hidalgo 2%
Jalisco 2.5% a 3%
Michoacán 2%
Morelos 2%
Nayarit 2%
Nuevo león 2%
Oaxaca 2%
Puebla 1.8%
Querétaro 2%
Quintana Roo 2%
San Luis Potosí 1.6%
Sinaloa 2%
Sonora 2%
Tabasco 2%
Tamaulipas 2%
Tlaxcala 2%
Veracruz 1%
Yucatán 0.02%
Zacatecas 2%
Es importante hacer la aclaración de que estas tasas pueden cambiar o ya no ser las vigentes, las pongo como referencia, pero te invito a que consultes el valor actualizado con la Secretaría de Finanzas, la Tesorería de tu estado o con un notario público.

Ahora ya conocemos más o menos qué tasa impositiva se cobra por concepto de ISAI, ¿pero sobre qué valor se calcula esta tasa? Este tributo se calcula con base en el valor más alto entre:

  • El precio del bien, es decir, el pactado entre el comprador y el vendedor del inmueble al momento de la transacción;
  • El valor de avalúo; o
  • El valor catastral.

Es importante mencionar que en ambos casos, las autoridades fiscales locales o federales se enteran de la transacción cuando se asienta la escritura en el registro público de la propiedad, es decir, al escriturar el inmueble.

En el caso de la Ciudad de México se estipula que se calculará la tasa impositiva con base en el valor del inmueble, éste será el precio pactado en el proceso de compra y venta entre los particulares. De ser necesario, las autoridades fiscales estarán facultadas para practicar, ordenar o tomar en cuenta el avalúo del inmueble, referido a la fecha de adquisición. Cuando el valor que resulte de dicho avalúo exceda en más de un 10% del precio pactado entre los particulares, éste no se tomará en cuenta y el impuesto se calculará sobre el valor del avalúo.

Si el comprador del inmueble asume la obligación de pagar una o más deudas, por ejemplo, pago de servicios, el importe de ellas se considerará parte del precio de compra pactado.

Pondré un ejemplo sencillo para que quede un poco más claro. Supongamos que compré una casa en Acapulco, Guerrero. Es una casa pequeña y el precio pactado de la transacción fue de un millón 600 mil pesos. El valor catastral de la casa es de un millón 200 mil pesos. Pero el avalúo de la casa es de 1 millón 700 mil. La tasa impositiva que aplica es del 2% sobre el valor del avalúo, por ser éste el más alto. Es decir que pagaré 34 mil pesos de impuestos.

¿Puedo evitar pagar este impuesto?

Nuevamente, al tratarse de un impuesto local, las exenciones o excepciones para el pago de este impuesto dependen del estado en donde se esté adquiriendo el bien inmueble. En algunas entidades del país, como Coahuila o Nuevo León, las adquisiciones por causa de muerte y donaciones tienen tasa cero.

En la Ciudad de México están exentos de este impuesto los bienes adquiridos por instituciones de asistencia o de beneficencia, autorizadas por las leyes de la materia, así como instituciones públicas de enseñanza y establecimientos de enseñanza propiedad de particulares, con autorización o con reconocimiento de validez oficial de estudios en los términos de la Ley Federal de Educación, por los bienes destinados exclusivamente a fines educativos.

También, las adquisiciones de inmuebles que se realicen al constituir o disolver una sociedad conyugal, así como en el acto en que se cambien las capitulaciones matrimoniales, es decir, los pactos que los esposos celebran para constituir la sociedad conyugal o la separación de bienes. No queda incluida en esta fracción la transmisión hereditaria de la parte correspondiente a cada cónyuge en la sociedad conyugal.

Están exentas del impuesto las adquisiciones por los Estados, la Ciudad de México y los municipios, en caso de reciprocidad. Finalmente, los partidos y asociaciones políticas que compren inmuebles con fines políticos, también quedan exentas de pagar este impuesto.

Actualmente en la Ciudad de México, los ciudadanos cuentan con programas de regularización de vivienda como la Jornada Notarial donde se ofrecen descuentos de 10 a 60% sobre el impuesto por adquisición de bienes. Aquí te dejo las alcaldías y las fechas en que podrás aprovechar estos descuentos.

Fechas
Del 11 al 16 de febrero Iztacalco y Benito Juárez
Del 18 al 23 de febrero Tláhuac e Iztapalapa.
Del 21 al 23 de febrero Milpa Alta.
Del 25 de febrero al 2 de marzo Tlalpan, Venustiano Carranza y Xochimilco.
Del 4 al 9 de marzo Azcapotzalco, Cuauhtémoc, y Miguel Hidalgo.
Del 11 al 16 de marzo Magdalena Contreras, Álvaro Obregón y Cuajimalpa.
Del 19 al 23 de marzo Coyoacán y Gustavo A. Madero.
Del 25 al 29 de marzo Congreso de la Ciudad de México.
Del 1 al 5 de abril Colegio de Notarios

Para conocer los lugares exactos en donde podrás acudir te invito a que consultes la página de la Consejería Jurídica y de Servicios Legales. https://consejeria.cdmx.gob.mx/jornada-notarial-2019.

Pagar tus impuestos no es lo más agradable de la vida, pero hay que hacerlo, esto mantendrá tu situación tributaria en orden y tu patrimonio estará libre de problemas legales.

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